Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

И вот вам дали ипотечный кредит, вы купили квартиру, а через некоторое время она попала под суд. В нашей жизни все может быть. И очень часто у тех, кто берет ипотечный кредит, по этому поводу не возникает никакого беспокойства. Они думают, что если купили квартиру по ипотеке, а ее суд вернул прежнему собственнику, то это проблема банка или страховой компании. Так вот, отнюдь: если такое случится, обязанность выплатить кредит так и останется уделом покупателя. Поэтому самый страшный кошмар покупателя-ипотечника: потерял квартиру, но должен банку «по полной программе». И не всегда страховая компания помогает клиенту. Например, по причине отсутствия страхового покрытия рисков, связанных с предыдущими переходами права собственности на квартиру. Если такой риск «стреляет», страховая компания может с полным правом заявить, что это где-то там было, пятая сделка с конца. Вот если бы последняя сделка, тогда другое дело. И попал человек по полной программе…

Для примера приведу коротко историю молодой семейной пары Марины и Олега Чалаевых (более полную информацию о злоключениях семьи можно прочитать в Интернете).

В июне 2008 г. супруги задумали купить себе однокомнатную квартиру в Москве. Объект недвижимости супруги выбрали сами по базе Winner. Оформление документов и проверку юридической чистоты приобретаемого жилья Чалаевы доверили риелтору, которого порекомендовал банк. Кандидатура никаких сомнений у супругов не вызвала, так как риелтор прошла аккредитацию в ипотечной компании, а на сайте банка в то время была размещена информация о ее наградах и высокой квалификации. Кроме того, как всегда бывает при ипотеке, по рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности. Профессионалы называют эту страховку «страхованием титула». В принципе, все сделали правильно, обезопасили себя со всех фронтов. Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось позже, в Бутырском суде рассматривается гражданское дело – у третьих лиц имеется притязание на правообладание данной квартирой. Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г. Необъяснимым образом сводные братья из города Владимира, никогда не бывавшие в Москве, успели оформить все документы в последний день до истечения срока, когда родственники могут предъявить права на наследство. По словам Марины Чалаевой, они узнали о смерти сводной сестры через полгода после ее кончины, пытались возбудить уголовное дело, но получали отказ, пока не обратились к Нургалиеву (тогда министру МВД), а тем временем квартиру приобрели наши пострадавшие. Правда, материалы по уголовному делу терялись уже три раза, и в конце концов дело приостановили, так как оба первых покупателя на данный момент находятся в розыске. В рамках гражданского дела Чалаевы проиграли суды двух инстанций и были признаны «недобросовестными покупателями», так как доверились официальным документам, но не пообщались с соседями, которые «знали, что с квартирой что-то не так, и могли видеть похороны бабушки». Отметим, что за 2 года после смерти пенсионерки квартиру успели продать четыре раза. Чалаевы были уже пятыми. И тем не менее у супругов не возникло подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры риелтор объяснила растущим рынком. К сожалению (это выяснилось в суде), и банк не стал проверять всю историю перехода права собственности. Для них была важна законность последней сделки. То есть, если объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит все чисто.

Да, последняя сделка была законной, а вот первая под большим вопросом. Дело в том, что бабушка, которая продала квартиру, скончалась. И похоже, что она умерла раньше, чем подписала доверенность на продажу. В общем, с этим делом разбираются правоохранительные органы. А Чалаевы же, как мы помним, оформили комплексное страхование, куда входит и страхование квартиры от притязаний третьих лиц. И вот, когда наступили эти притязания, страховая компания платить отказалась.

В своих объяснениях страховщики ссылаются на п. 4.1.4 г Правил ипотечного страхования, с которыми потерпевшие даже не были ознакомлены при подписании полиса. Данный пункт исключает ретроспективное покрытие, то есть если опасность наступления страхового случая возникла еще до подписания договора. Одним словом, страховая компания ограничила свой риск таким образом. Поэтому, если будете страховать право собственности на недвижимость, внимательно читайте договор. Чтоб страховались не только риски по последней сделке, но и по всем предыдущим – тоже.

К сожалению, достаточно большое количество ипотечников относятся к страхованию как еще к одной статье затрат при ипотечной сделке – договоры страхования читают невнимательно или не читают вообще. Да и к выбору страховой компании относятся порой тоже достаточно легкомысленно.

Таким образом, для тех, кто занимается своей сделкой самостоятельно, советы по выбору страховой компании могут быть следующие: