Как правильно продать / купить квартиру: памятка для продавца и покупателя недвижимости

Если люди хотят купить квартиру с помощью ипотечного кредита, то они идут сразу в банк. Это, как считают риелторы, распространенная ошибка клиентов. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Первый – одобрение покупателя как заемщика. Чтобы оно произошло, он должен пройти процедуру андерайтинга. Придет он с документами, и банк ему все рассчитает. Но разные банки дают кредиты на разных условиях, которые могут вам и не подойти. Поэтому не стоит бросаться в первый же банк, который у вас на пути. Для начала нужно изучить ипотечные программы по срокам, процентам и досрочному погашению кредита. Это клиент делает или сам, или обращается к ипотечному брокеру. Думаю, что лучше к брокеру, ибо договор у банков такой, что сами вы не все сможете правильно понять, а работники банка могут вам и не объяснить те или иные фразы. Надо особенно внимательно читать, что написано мелким шрифтом, там самое интересное сокрыто. И не только читать, но и правильно расшифровать. Помимо ипотечных брокеров правильно помочь определиться с кредитом вам помогут и в риелторской компании. Если вы эту услугу отдельно заказываете, то она платная. Если заключаете договор с компанией на покупку квартиры, то ничего не платите. Совет всем: не нужно просто так обращаться за кредитом. Вы потеряете только время и деньги.

К примеру, кредит вам одобрили. И что вы будете с ним делать? Надо же затем подобрать квартиру и ее одобрить в банке. Не стоит забывать, что у всех банков свои требования по правовым нюансам сделки. Вы этого не знаете, подберете квартиру, а банк ее не пропустит. А время идет, сроки заканчиваются, вы начинаете нервничать и в суете выбираете квартиру, которая не столько вам нравится, сколько устраивает банк. Брокеры же риелторской компании знают, у какого банка какие претензии к квартирам, поэтому они под подобранную квартиру подберут и банк, который сделку пропустит.

Правильно поступить надо так. Пойти сначала в риелторскую компанию и подобрать объект для покупки. Затем за квартиру вносится аванс, ее столбят, а затем уже идут в банк. И хотя они знают, какой банк дает кредиты под ту или иную квартиру, но и здесь иногда возникают сложности. К примеру, банк проверил документы на квартиру, послушал отчет оценщика и говорит, что извините, этот объект мы кредитовать не будем. Срок аванса заканчивается, вы идете к продавцу и говорите, что мне отказали в кредите, надо бы аванс обратно вернуть. Тот говорит, что ничего не знает, что у вас есть обязательство купить, а если не хотите, то ваш аванс пропадает. Так могло бы быть, если бы вы действовали самостоятельно. Но за вами стоит фирма, и ее специалисты знают, что нужно прописать в авансовом договоре, чтоб у продавца не возникало даже мыслей о невозврате. Он, конечно, тоже может упереться, но здесь Фемида будет стоять на вашей стороне. Суд не только обяжет продавца вернуть вам деньги, но и может присудить энную сумму за моральный вред. Поэтому в авансовом соглашении обязательно должно быть вписано, что в случае отказа банка или проблем с юридической чистотой квартиры аванс подлежит возврату. Но это мелкая деталь, на которую люди порой не обращают внимания. Покупатель не мыслит порой в этом ключе, мол, раз банк кредит мне одобрил, то чего ему отказывать по квартире. Но, к сожалению, такое может случиться. Если у вас даже есть свой юрист (не работник риелторской компании), но он же не специалист в практике рынка, то может этого и не знать. А профессионалы компании, которые провели сотни сделок, уже видят наперед, что может поджидать клиента, поэтому на каждый бугорок стараются положить соломку.

И еще, информация больше для тех, кто хочет получить ипотечный кредит самостоятельно. Если вы решили взять ипотеку на покупку недвижимости, то должны помнить о том, что сотрудники банков и брокерских агентств не всегда предоставляют полную информацию обо всех предстоящих затратах. Даже первоначальные расходы, необходимые для получения ипотечного кредита, могут составлять суммы, равные нескольким сотням тысяч рублей (в зависимости от размера кредита), и банковские служащие считают, что данная цифра обязательно «напугает» заемщика. Поэтому сотрудники банков и брокерских компаний стараются плавно и постепенно доводить информацию до потенциальных клиентов обо всех расходах, которые им предстоит нести. Причем каждая последующая информация доводится после очередной оплаты заемщика.

В компаниях же об этом знают, поэтому еще перед получением кредита вам расскажут, сколько, когда и за что вам предстоит заплатить. И расскажут не об одном банке, а о тех, с кем они работают. А это может быть 10–15 кредитных учреждений. И вы, все взвесив, выбираете банк с более приемлемыми для вас платами.

Внимательно читайте страховой полис