Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Из содержания ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2).

Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Комментарий к статье 95

1. Жилье в домах маневренного фонда предназначено для временного проживания. Маневренный фонд не выделен законодателем в качестве самостоятельного вида жилищного фонда и относится к специализированному жилищному фонду.

Поэтому, помимо специальной нормы данной статьи, к положениям, регулирующим статус жилых помещений маневренного фонда, относятся также общие правила ст. 99—102 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений, которые имеют общий характер для всех объектов специализированного жилищного фонда.

Как и любые специализированные жилые помещения, жилые помещения маневренного фонда предоставляются лишь при наличии оснований, предусмотренных в ст. 99 ЖК РФ (на основании договора найма жилого помещения, заключенного на конкретный период времени между наймодателем и нанимателем). При этом жилье маневренного фонда может быть предоставлено в виде отдельной квартиры, отдельной комнаты, нескольких отдельных комнат или части отдельной комнаты.

Комментируемая статья прямо называет три категории граждан, которые могут занимать такое жилье, и упоминает четвертую категорию.

Во-первых, это могут быть наниматели по договорам социального найма, жилые помещения которых находятся в доме, поставленном на капитальный ремонт или реконструкцию. Наймодателем в таком случае является тот же орган, который вынес решение о капитальном ремонте или реконструкции дома. Подробнее о предоставлении жилья на время капитального ремонта или реконструкции см. ст. 88 ЖК РФ и комментарий к ней.

Во-вторых, жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам, утратившим свое жилье в связи с тем, что на него обращено взыскание. Чаще всего взыскание на жилые помещения накладывается, когда жилье было заложено в обеспечение кредита (целевого займа), который не был выплачен, то только в том случае, когда гражданин не имеет другого жилья на момент обращения взыскания. Нужно учесть, что залог жилого помещения возможен только в случае, когда ранее принадлежавшее гражданину помещение принадлежало ему на праве собственности. Помещения, предоставленные по договору найма, предметом залога быть не могут.

Обращение залогодержателем взыскания возможно, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (см. ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).