Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. В комментируемой статье закреплен поэтапный порядок перевода помещений из жилого в нежилое. Такой перевод относится к компетенции органов местного самоуправления.

На практике порядок подобного перевода состоит из нескольких условных этапов: разработка проектной документации на переводимое помещение; подготовка технической документации; подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа; проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения; получение акта приемочной комиссии; постановка на государственный учет в органе или организации, осуществляющем государственный учет объектов недвижимого имущества; государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП). Заявление может иметь унифицированную форму.

2. Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 статьи. Необходимыми являются правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), проектные (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).

При сдаче заявления заявителю выдается или направляется по почте расписка, в которой перечисляются документы, приложенные к заявлению.

Принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения производится в ограниченный срок – 45 дней со дня их получения соответствующим органом. В трехдневный срок, исчисляемый в рабочих днях, после принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Если же необходимы работы по переустройству, перепланировке помещения или ремонтные работы, то приемка этих работ осуществляется приемочной комиссией, которая по результатам выдает соответствующий акт.

При эксплуатации помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.

Пункт 9 комментируемой статьи изложен в редакции от 13 мая 2008 г. и содержит ссылку на Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 3 указанного Закона органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации». В настоящее время таким ограном является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр подведомствен Министерству экономического развития и осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления муниципальных образований и организациями.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 24

1. В статье перечислены четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

В первых двух случаях речь идет не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе[3]. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.