Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

• Все риски вместе с прибылью теперь тоже оказываются у вас. Вы воспользовались финансовым рычагом и взяли ипотеку, зарабатываете дополнительные деньги на разнице ставок между ипотекой и доходностью недвижимости. Рынок упал в кризис — и ваша недвижимость приносит недостаточный поток, чтобы покрывать платежи по кредиту. В этой ситуации вам нужно будет добавлять деньги из своих сбережений, иначе недвижимость заберет банк.

• У недвижимости низкая ликвидность. Это значит, что вы вряд ли сможете ее быстро продать при необходимости. Или придется продать с дисконтом.

Рассмотрим фонды. Есть много различных видов фондов и еще больше стратегий, которые они предлагают. Стратегией фонда называют описание того, в какой вид недвижимости, в каких местах, с какой доходностью и с какими рисками фонд вкладывает деньги инвесторов.

Например, фонд, который покупает московские торговые центры, ожидает доходность в 11% годовых в рублях от сдачи в аренду и видит основные риски в снижении потока от арендаторов в кризис.

Другой пример — фонд, который вкладывает деньги в девелопмент жилых многоквартирных домов в Лондоне и планирует доходность в 20% в фунтах за счет получения прибыли от продажи квартир. В этом случае есть риск, что проект не будет построен или доходы не будут соответствовать планам.

Если паи ЗПИФов (это российские закрытые паевые инвестиционные фонды) не предполагают свободного обращения на бирже, также как и бумаги ряда других фондовых структур, то американские REIT’s (англ. Real Estate Investment Trusts — трасты инвестиций в недвижимость) торгуются на биржах и дают возможность зарабатывать не только на недвижимости и производимом ею доходе, но и на фондовом рынке в случае роста стоимости акций REIT.

Плюсы инвестирования в фонды

Практически все эти плюсы противоположны минусам прямых инвестиций в недвижимость. Один из самых больших плюсов инвестирования в фонды — отсутствие необходимости тратить время на управление. Кроме того, многие фондовые инвестиции начинаются с сумм в несколько сотен долларов, что при прямых инвестициях невозможно.

Другой плюс — сниженные риски по сравнению с прямыми инвестициями. Во-первых, фонды всегда диверсифицируют инвестиции в портфеле, и, даже если с одной что-то случится, дефолта не будет и тело инвестиции не пропадет. Во-вторых, фонды имеют регулирование и поддержку от государства и финансовых институтов. Основной риск инвестиций в фонд — получение более низкой доходности, чем ожидалось.

Высокая ликвидность. Паи или акции фонда можно быстро продать, а акции REIT, обращающиеся на фондовом рынке, вообще одним нажатием кнопки.

Минусы инвестирования в фонды

• Ограниченная доходность. Чем больше фонд зарегулирован, то есть действует по правилам, установленным государством, тем меньше он имеет свободы выбирать стратегии и продукты. Также фонды стремятся к диверсификации портфеля и снижению рисков, что всегда влечет за собой снижение доходности. И еще фонд берет комиссии за свою работу. Поэтому найти в России фонд, дающий чистую доходность больше 10% годовых в рублях, довольно тяжело. На рынках США, Великобритании и Европы вариантов больше и есть opportunity funds, ориентированные на рост стоимости недвижимости и более высокую доходность.

• Зависимость от рынков капитала. Американские REIT’s, чьи акции торгуются на бирже, имеют и все отрицательные стороны из-за связи с фондовым рынком. Например, котировки многих REIT’s упали в марте 2020 года так же сильно, как и другие акции, — на 30–50%, в то время как доходы от принадлежащей им недвижимости могли упасть на 2–3% или даже вырасти (у многих в портфеле есть только жилая недвижимость, склады или дома престарелых, но нет дата-центров, которые росли во время карантина).

• Низкая диверсификация. Парадокс в том, что, хотя диверсификация портфеля — одна из задач фонда, многие фонды диверсифицируют свой портфель неправильно. Если частный инвестор может купить себе несколько квартир, офисную недвижимость и помещение под магазин, то фонд, поступающий так, не сможет объяснить свою стратегию инвесторам. Поэтому типичный фонд инвестирует только в жилую недвижимость Лондона, в офисы в Москве или в гостиницы в США. В случае падения в этом сегменте вся недвижимость такого фонда ведет себя примерно одинаково.

Вывод: прямое инвестирование в недвижимость может быть лучшим выбором, если вы серьезно нацелены на работу в этой отрасли, у вас есть деньги, время и желание погружаться во все детали и зарабатывать на этом максимум.

Если же вы хотите быть пассивным инвестором, не брать на себя большие риски и довериться профессионалам, вам больше подойдут фонды.

Задание

Используя таблицу из этой главы, сравните свою недвижимость (которую вы арендуете или которой владеете) с другим вариантом (владением или арендой). Найдите чистую приведенную стоимость (NPV) потоков. Что выгоднее для вас: арендовать или владеть?