Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый надежный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства.

Теодор Рузвельт, 26-й президент США

Современные финансисты и бизнесмены не согласились бы с таким утверждением, потому что для них источник богатства — прибыль операционных бизнесов. Недвижимость же — всего лишь актив, который может быть использован с разной эффективностью для создания бизнесом прибыли.

Эту мысль можно проиллюстрировать простым примером. Есть два торговых помещения, каждое из которых стоит 10 миллионов рублей. Их купили два предпринимателя, и оба открыли рестораны. У одного из ресторанов модная концепция, и он эффективно управляется, принося по 5 миллионов прибыли в год. А во втором дела идут не так хорошо, и прибыль составляет всего лишь 2 миллиона. Оба владельца решили продать свои рестораны, и консультанты оценивают такого рода бизнес в 4 годовых прибыли. Стоимость одного ресторана составит 20 миллионов рублей, тогда как второго только 8 миллионов. При этом стоимость недвижимости осталась прежней, по 10 миллионов. Значит, первый ресторан повысил стоимость недвижимости за счет эффективного ведения операционного бизнеса, а второй, наоборот, потерял часть денег владельца, вложив их в покупку помещения.

Так стоит ли покупать недвижимость или проще и дешевле ее арендовать? Пожалуй, это не самый частый вопрос, с которым ко мне обращаются как к эксперту, но мне бы очень хотелось, чтобы он был таким. Ведь решение о том, покупать или арендовать недвижимость, часто является не менее фундаментальным, чем решение, какую именно или на каких условиях.

Наилучший способ сравнить аренду с покупкой — построить финансовую модель. Сделать это можно в четыре шага.

Шаг 1. Сравниваем стоимость денег

Поскольку ценность собственной и арендованной недвижимости отличается, чтобы сравнение было корректным, мы введем еще одну величину — кредит. Недвижимость, приобретенная в собственность, может быть использована как залог для получения ипотечного кредита, профинансирована за счет собственных средств или по модели продажи с обратной арендой (Sale leaseback).

Получение ипотеки означает, что мы возвращаем обратно (или не тратим при покупке) большую часть капитала. И теперь два потока выглядят похоже: в арендной финмодели у нас будут арендные платежи, а в модели с покупкой — платежи по кредиту. В примере арендного потока видно, что лет через десять арендные платежи даже начнут превышать платежи по кредиту для покупки.

Шаг 2. Добавляем расходы для собственника недвижимости

Теперь необходимо учесть возможные расходы, которые предстоят нам как собственнику. Это могут быть расходы на ремонт, налоги и первоначальный платеж по кредиту. В некоторых случаях к этим расходам относится и платеж в конце срока кредита — так называемый шаровый платеж. Сопоставив два денежных потока, вы увидите тенденцию, что покупка недвижимости даже с ипотекой требует больше собственных средств, чем аренда, за счет как регулярных платежей, так и первоначального платежа. Часто уже этот факт приводит к решению арендовать недвижимость. На самом деле решение следует принимать через сравнение доходности двух потоков.

Шаг 3. Сравниваем приведенную стоимость двух потоков

Оба потока в данном случае будут отрицательными, ведь мы используем недвижимость сами и не получаем от нее дохода. Сравнить эти потоки можно через расчет чистой приведенной стоимости (англ. Net Present Value, NPV). Для расчета NPV нужно добавить стоимость недвижимости в конце срока и ставку дисконтирования[18]. Как рассчитывать ставку дисконтирования, можно найти в главе 4 «Кратко о финансах». Рассчитайте приведенную к сегодняшнему дню стоимость обоих потоков. Наименее отрицательный поток и будет наилучшим с финансовой точки зрения решением.