Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Рассматривая индивидуальные дома для частных лиц или офисные здания для компаний, мы часто оказываемся перед выбором: построить самому или купить готовое. Есть еще подвариант покупки готовой недвижимости — так называемый Build-to-suit (строительство под заказ).

• Аргументы, приводимые в пользу строительства своими силами, обычно звучат как снижение себестоимости, финансирование строительства в рассрочку во время стройки и возможность спланировать объект под свои нужды.

• Аргументы в пользу покупки: отсутствие рисков увеличения стоимости, возможность «пощупать» уже готовое решение и готовность недвижимости к использованию.

Все верно, выбор находится в этом диапазоне, поэтому нужно обращать внимание на то, насколько важны для вас эти факторы.

Но есть еще кое-что. В целом на разных рынках недвижимости маржинальность девелопмента составляет от 25 до 45%. Что такое маржинальность? Это стоимость готовой недвижимости минус все расходы на ее девелопмент и строительство. Например, все расходы составили семь миллионов, а построенный объект стоит десять миллионов, тогда маржинальность 30%.

Таким образом, становясь девелопером (подробнее о том, кто это, читайте в главе 3), то есть беря на себя все риски управления строителями, архитекторами, решение всех проблем, возникающих в процессе, вы забираете себе эту маржу — 25–45%. Стоит ли оно того, решать вам.

Если даже ремонт в квартире довел вас до белого каления, то, думаю, затевать стройку здания вам не стоит. Рассчитывать на то, что архитектор сам сделает проект и строители сами всё построят, если платить им вовремя, крайне недальновидно. Люди не умеют управлять сами собой, поэтому девелоперы и зарабатывают столько денег.

Если любовь к строительству, погружению в мельчайшие вопросы дизайна и архитектуры вы получили в наследство от предков, а решать постоянно возникающие проблемы вы научились в своем бизнесе, то, возможно, вам стоит попробовать себя в девелопменте. У меня есть близкие друзья, которые, профессионально занимаясь рекламой и маркетингом, в качестве хобби сделали офис своей компании, получивший премию «Офис года», и один из лучших частных домов, который я когда-либо видел.

Если вы не можете выбрать между этими вариантами или хотите получить плюсы каждого из них, возможно, стоит обратить внимание на строительство под заказ (Built-to-suit). Суть его в том, что вы нанимаете профессионального в нужном сегменте девелопера, и он делает девелопмент проекта для вас под заказ. Часть маржи — 6–10% стоимости проекта — вы отдадите ему за управление и принятие операционных решений, все риски и финансирование останутся на вас, но проект обойдется дешевле, чем готовое здание. При этом ваш реализованный проект с высокой вероятностью получится таким, каким вы его задумывали. По-русски такой наемный девелопер называется службой заказчика, а по-английски — fee developer.

Фонды vs прямые инвестиции

Уже решили, что хотите инвестировать в недвижимость? Тогда вам предстоит выбрать, инвестировать ли в недвижимость напрямую как в материальный актив или выбрать финансовые инструменты, такие как ЗПИФ, REIT или фонды коллективных инвестиций. Инвестиции в фонд освободят вас от необходимости самостоятельно управлять недвижимостью. А купив недвижимость, вы получите все плюсы и минусы прямого владения.

Прямые инвестиции — это покупка квартиры, офиса или торгового помещения либо акций или доли в компании, владеющей только одним объектом. Инвесторы, предпочитающие такой вариант вложений, получают доход от аренды либо прибыль от дальнейшей продажи выросшей в цене недвижимости.

Коллективные инвестиции (будем для простоты называть их фондами) могут иметь разную форму, но их суть похожа: различные инвесторы вместе вкладывают свои капиталы в фонд, чтобы купить недвижимость и получать доход пропорционально своей доле в фонде.

Плюсы прямых инвестиций

• Вы можете купить дешево и продать дорого. В таком случае вся прибыль достанется вам, ведь вы владелец недвижимости. Никому не нужно платить за управление и делиться своей прибылью.

• Если недвижимость генерирует денежный поток от аренды, то вы будете регулярно получать доход. Для многих это становится основным источником средств, а сам человек превращается в рантье, то есть живет на доходы от аренды.

• И конечно, покупая недвижимость напрямую, вы полностью контролируете все решения, выбор расположения и типа недвижимости, схемы финансирования, арендаторов и ставок аренды.

Минусы прямых инвестиций

• Это работа, и она занимает много времени и требует энергии. Все проблемы вам нужно решать самостоятельно. Часто люди, много инвестирующие в недвижимость, со временем отказываются от других занятий и полностью переключаются на управление своей недвижимостью.