Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

Чем больше ситуаций вы предусмотрите в процессе переговоров, тем ниже риск в будущем встретиться с арендатором в суде. И еще кое-что: хороший договор не должен быть слишком жестким и защищать только вас. Такой договор, скорее, отпугнет арендаторов. Действительно хороший договор — тот, что проработан обеими сторонами.

4. Используйте дополнительные источники дохода. Попробуйте формат «ничего не включено» в отношении арендной платы (не стоит путать с пунктом 1: вы все еще берете решение всех организационных вопросов на себя). Электроэнергия, паркинг, уборка, расходы на эксплуатацию, замена лампочек, склад в подземном гараже для архива, подсобные помещения, доля в потреблении городского отопления и даже часть налога на имущество — все это можно переложить на арендатора или хотя бы отделить от основной арендной платы. Тем самым вы снизите арендную ставку, и она будет выглядеть более привлекательно. А также сможете более гибко регулировать цены. У вас в договоре право повышать аренду не более чем на 5% в год? Да, но такого ограничения на аренду паркинга может не быть. Или город повысил тарифы на электричество на 8%? Но вы ничего не теряете, потому что в договоре написано, что эти расходы оплачивает арендатор.

5. Используйте программы для сбора платежей или автоматизируйте выставление счетов. Это особенно актуально при сдаче в аренду офисов: обычно арендаторы любят, чтобы им выставляли счета. Арендаторы не хотят забивать голову сроками арендной платы, но при этом не хотят ее случайно просрочить. Помогите им в этом, возьмите эту работу на себя. Для арендаторов квартир стоит предусмотреть опцию онлайн-оплаты. Дайте им номер карты или счета в банке.

Сейчас много возможностей платить небольшие налоги при сдаче недвижимости в аренду и спать спокойно — например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или индивидуального предпринимателя и платить 4–6% налогов вместо 13%.

6. Напоминайте арендатору о его обязанностях (и снова вспоминаем пункт 1). Если по договору арендатор должен содержать помещение и делать в нем текущий ремонт, оплачивать напрямую какие-либо сторонние услуги, например коммунальные платежи, или зарегистрировать изменения планировки в государственных органах, помогите ему не забыть об этом. Вы всегда можете поставить себе напоминания в телефон и звонить или писать арендатору в день X. Еще один плюс этих напоминаний — вы будете поддерживать постоянный контакт, а значит, вовремя узнавать о любых изменениях.

7. Включите пункт об индексации стоимости аренды в договор. Вы можете считать это ограничением своей же свободы, но поверьте, если вы напишете: «До 5% в год» или «Не более уровня официальной инфляции в России за предшествующий год», то в большинстве случаев повышение аренды будет воспринято как само собой разумеющееся. Если не напишете ничего, будете каждый год торговаться с арендатором, даже если захотите повысить на 2–3% при инфляции в 7%.

8. Держитесь за хорошего арендатора. Делайте ему «подарки» за несколько месяцев до продления договора. Офисному арендатору будет приятно получить косметический ремонт в холле или внеплановое обслуживание системы кондиционирования. Жильцам квартиры вы можете подарить новый диван или неделю-две каникул в случае продления договора. Важен даже не финансовый аспект, а ваше внимание, демонстрирующее заинтересованность в дальнейших отношениях. У таких действий будут прямые положительные финансовые последствия: как минимум вы сэкономите время на поиск нового арендатора, деньги на комиссии агентств и за период простоя.

9. Не забывайте о страховании недвижимости. В оптимальном варианте включите в договор обязанность арендатора застраховать помещение от ущерба. Страхование таких рисков стоит недорого. Но в случае пожара, затопления или других событий с серьезными повреждениями вы вряд ли сможете получить деньги (а это, как правило, крупные суммы) с вашего арендатора, даже если в суде признают его вину.

10. При изменении договора предлагайте обмен, а не уступки. При заключении долгосрочных договоров арендатор может потребовать изменить действующие условия. Причины могут быть разными: кризис на рынке, падение цен на недвижимость или просто личные обстоятельства. На языке консультантов это называется renegotiation (англ. переговоры заново). В такой ситуации позиция арендодателя — «у нас подписан долгосрочный договор, я ничего не готов менять» — неконструктивна и обычно приводит к конфликту и суду. А российское право таково, что если судья посчитает заключенный сторонами договор нерыночным, противоречащим закону в какой-либо части или заключенным на кабальных условиях для одной из сторон, то вы запросто можете проиграть дело. И тогда лишитесь и арендатора, и многих месяцев арендной платы, и репутации адекватного арендодателя.