Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

7. Гарантия работы: уровень безработицы (в процентах).

8. Политическая свобода: средний индекс политической и гражданской свободы. Шкала от 1 (полностью свободная) до 7 (несвободная).

9. Гендерное равенство: измеряется путем деления средней зарплаты мужчин на среднюю зарплату женщин.

Зачем нам нужна такая информация? Во-первых, для ведения бизнеса в стране точно стоит понимать, насколько вас готовы принять на равных в местном бизнес-сообществе, насколько это сообщество стратифицировано, коррумпировано и демократично. Во-вторых, оценить уровень жизни в стране сложно, пока вы там не пожили. Такие рейтинги помогут это сделать. Ну и главное — они показывают картину с высоты птичьего полета, и это дополнительная информация для принятия решения.

Если вы решили жить в другой стране постоянно, я хочу предложить вам небольшой чек-лист. Жить в другой стране, особенно бессрочно, а не работая по контракту, — совсем не то же самое, что проводить там отпуска. Те приятные вещи, ради которых мы ездили, быстро приедаются. Вид на море или горы человек перестает ценить уже через три-четыре недели, теплый климат становится назойливо жарким, а локальная еда надоедает до чертиков. Зато мы начинаем чувствовать на себе особенности местной бюрократии, дискриминации, качества жизни и социума. Этот чек-лист поможет вам учесть основные факторы при выборе страны для переезда.

— Уровень инфляции в стране. Например, инфляция в фунтах и долларах в последние десять лет составила около 2%, в евро близка к нулю, а в рублях около 10% (в среднем за десять лет).

— Средний уровень ставок капитализации на выбранную недвижимость. Другими словами, сколько процентов от стоимости недвижимости составляет получаемый от ее сдачи в аренду годовой доход. С этими показателями сможете сравнить и данные по своему проекту.

— Уровень жизни в стране (хотя бы ВВП, а лучше доход на человека). Вы увидите, что в некоторых странах при не очень развитой экономике цены на недвижимость высокие, как в более развитых экономиках. Это один из индикаторов перегретого рынка. Скорее всего, рынок подогревают покупки недвижимости туристами, как в Дубае, на Бали и в Испании, или иммиграционные программы, как на Кипре или в Латвии.

— Какое право применяется в стране. В странах с английским правом, как правило, собственность лучше защищена и суды более объективны, хотя это скорее не заслуга самой правовой системы, а сложившаяся ситуация: большинство развитых стран являются преемниками Британской империи или США и поэтому применяют английское право.

— Размер налогов на покупку недвижимости и владение ею. Кроме обычных налогов на транзакции, гербовых сборов и ежегодного налога на имущество в ряде стран начали применять специальные налоги, стимулирующие покупателей не держать недвижимость пустой. Так, в Канаде, Лондоне и нескольких штатах Австралии держать недвижимость без арендаторов будет очень дорого.

Циклы рынка недвижимости

Теперь мы можем сосредоточиться на выбранной стране. Вы, возможно, уже слышали о циклах рынка недвижимости, но я хотел бы остановиться на них подробнее, чтобы вы могли принять взвешенное решение о покупке.

Не секрет, что процесс создания недвижимости долог. В среднем найти участок, придумать концепцию, получить разрешение на строительство и построить частный жилой дом можно за два-три года, многоквартирный жилой дом — за три-четыре года, офисное здание — за четыре-пять лет. Если девелопер покупает участок, когда на рынке дефицит, например, офисов, то, пока он будет делать проект, может оказаться, что дефицит уже сменился профицитом. Другие девелоперы, покупающие участки под офисы, увеличивают количество офисных зданий и влияют на объем предложения. Поэтому, когда девелопер проекта принимает решение искать участок, он вынужден предугадывать состояние рынка на несколько лет вперед. А так как мы с вами учимся понимать недвижимость с позиции девелопера, то есть глубоко, то и нам нужно знать, как купить себе недвижимость не на пике цен, а наоборот, выгодно. Рассмотрим стадии цикла, которые проходит рынок недвижимости.

Стадия роста (экспансии/восстановления)

Циклы в целом работают так: в какой-то момент на рынке есть дефицит предложения в определенном сегменте, например в сегменте квартир на Кипре или в Берлине. И есть определенный объем этого рынка. Например, в год предлагаются к продаже 1000 достойных новых квартир при спросе в 1300 квартир. Несколько участников рынка понимают, что за счет повышенного спроса можно продавать дефицитные квартиры дороже и при этом срочно строить еще дома, потому что дефицит будет только расти. Цены растут, недвижимость в дефиците. В начале этой части цикла хорошо покупать квартиру, а если он уже подходит к концу, то выгодно продавать.