Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

— Ну, у вас здесь центральный офис компании, больше 500 сотрудников, в том числе руководство. На Regent street нет парковки. Где же вы машины ставите, когда на работу приезжаете? Кто занимает подземный паркинг — парковка для магазинов?

Тут Филип расхохотался и объяснил, что подземный этаж — это техническая зона для разгрузки товаров в магазины. Паркинга в здании нет, как, впрочем, и в других зданиях в центре британской столицы. Въезд в центр стоит 20 фунтов на день и осуществляется строго по пропускам, поэтому на работу никто не ездит на машине. Люди пользуются подземкой, автобусом или такси.

Вот так мы часто ошибаемся, примеряя свой опыт и знания к другим странам и рынкам. Крайне важно разговаривать с местными жителями, не заинтересованными продать вам что-либо, и задавать им вопросы о том, как тут все устроено.

Зачем нужна недвижимость за рубежом

Можно выделить три основные причины покупки недвижимости за границей:

• для отдыха;

• для инвестиций;

• для жизни.

Для отдыха

Первое, что приходит в голову, — это домик на море для отдыха в любимой стране. В этом случае очень важно разделять свои личные задачи и инвестицию. Часто от друзей и клиентов я слышу: «Куплю/построю дом/дачу/квартиру для отпуска, а в остальное время буду сдавать жилье в аренду» или «Инвестирую в недвижимость, а если не пойдет хорошо, сам буду там жить». Люди часто смешивают две абсолютно разные задачи: потребление и инвестиции.

Если вы приобретаете недвижимость:

1. Всегда решайте, как вы рассматриваете приобретаемую недвижимость: как жилье для себя или как инвестицию.

2. Постарайтесь воспринимать любую недвижимость для собственного проживания как траты, а не как инвестицию. Вы ее купили для целей потребления (использования), и главное, чтобы она удовлетворяла всем вашим требованиям как пользователя. Если она будет вам экономить деньги на аренде или приносить доход от сдачи в аренду, это станет приятным бонусом.

3. Относитесь к объекту недвижимости исключительно как инвестор, если основная цель покупки — заработать. Вас не должен волновать вид из окна или красота дома. Важна только прибыль.

Например, вы арендуете дом в Италии на озере Гарда на три летних месяца за 5000 евро в месяц, то есть платите 15 тысяч евро в год. В остальное время вы им не пользуетесь. Такой дом стоит около 1,5 миллиона евро, и если вы будете жить в доме сами, то сэкономите на аренде чужого дома. Можно рассчитать условную доходность этой «инвестиции». Как мы знаем из главы 4, ставка капитализации (годовая доходность) будет равна:

годовой арендный доход (15 000 евро) / стоимость недвижимости (1 500 000 евро) × 100% = 1%.

Мы видим доходность в 1% без учета налогов на имущество и стоимости коммунальных услуг. Можно попробовать сдавать этот дом на остальные девять месяцев года, но, зная сезонность итальянских курортов, я сомневаюсь, что вам удастся на этом много заработать. С учетом высокой стоимости жизни, цен на коммунальные услуги, работ по ремонту и уборке реальная доходность частной жилой недвижимости во многих странах отрицательная. Такие примеры лично я встречал в Дубае, США и на Кипре.

Посчитав доходность такой недвижимости, подумайте, хотели бы вы проинвестировать в нее деньги или при доходности в 1% лучше положить их на депозит в банке и на проценты снимать этот дом каждый год в аренду.

Если вы все-таки решили приобрести недвижимость для себя, попробуйте сначала пару сезонов пожить в арендованном жилье в разных районах выбранного места, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности, познакомиться с соседями и понять инфраструктуру.

Арендованная на пробу недвижимость должна быть аналогична той, которую вы хотите приобрести: дом, квартира либо таунхаус. Не живите в гостиницах — вы же не планируете покупать себе гостиницу целиком и жить в ней. Хотя кто знает…

Для инвестиций

Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость, примите к сведению несколько основных правил.

• Для начала обзаведитесь друзьями в том регионе, который вас интересует. Идеально, если это будет компания, постоянно оперирующая там, куда вы хотите инвестировать. Попросите их показывать вам предложения для инвестиций, обязательно подчеркнув, что вас интересуют не видовые характеристики и общая привлекательность региона для туристов, а конкретные показатели проекта.

• В первую очередь рассматривайте новые проекты. Даже если вас интересует старинный особняк, новая недвижимость больше отражает текущее состояние рынка, вы лучше его почувствуете и сможете сделать осознанный выбор.