Невидимая рука… банков

Один бывший ипотечный брокер с северо-западной части Тихоокеанского побережья, который вышел из бизнеса из-за неприятия давления и агрессивных методов вовлечения в ипотеку неквалифицированных заемщиков, описал автору этих строк некоторые из наиболее типичных практик хищных брокеров на своей памяти в записке, посвященной ипотеке с плавающей процентной ставкой: «Текущее субстандартное фиаско – сущий кошмар, но и качественные обеспеченные закладными активы содержат потенциал для ошеломляющей катастрофы. Первый «звоночек» прозвучал в июле-августе 2007 года – это было субстандартное фиаско, но в ноябре 2007 года раздался следующий. В ноябре 2007 года плавающие процентные ставки по качественным закладным были скорректированы в сторону повышения. Это означает, что в «юбилей предоставления кредита» плавающая процентная ставка будет отрегулирована в сторону повышения. Это происходит потому, что обеспеченная закладными ценная бумага была куплена при ставке-приманке, как правило, в один или полтора процента. Выплаты, производимые по такой ставке, хотя и очень привлекательны, не приводят к снижению основного долга и даже порождают некоторые недовыплаченные проценты, которые плюсуются к самой ссуде. Заемщикам позволено платить проценты по ставке-приманке весь первый год, даже несмотря на то, что ставка оправдывает только первый месяц.

Обеспокоенность в связи с этой «отрицательной амортизацией», при которой задолженность по кредиту становится больше, чем рыночная стоимость имущества, снимается ссылкой на рост стоимости недвижимости в связи с созданным банками пузырем, о котором говорится, что он является нормальным явлением и можно исходить из того, что он продолжится в будущем. Все это продвигалось со стороны кредиторов, которые направляли армии рекламщиков, то есть продавцов, к ипотечным брокерам, чтобы разъяснять, как это работает.

Плавающие процентные ставки по кредитам с залогом дома были суммой банковской прибыли – маржи – и некоторых объективных показателей стоимости заемных средств в банке, известных как индекс. Использовались индексы, сгенерированные различными видами экономической деятельности: те, которые банки по всей стране платят за 90-дневные депозитные сертификаты, или те, которые банки на Лондонской межбанковской бирже (ЛИБОР) платят за доллары. Добавление маржи к индексу производит истинную процентную ставку по кредиту – ставку, по которой после 30 лет платежей кредит будет полностью выплачен («амортизирован»). Это называется «полностью индексированная ставка». Я выберу произвольно шесть процентов в качестве реальной процентной ставки (три процента маржи + три процента индекса). Для кредита на сумму 250 тысяч долларов США ежемесячные выплаты в размере одного процента составят 804,10 доллара, что является платежом ставки-приманки, исключая налоги и страховку. Она должна корректироваться с учетом изменений в индексе, но маржа остается постоянной на весь срок займа.

Этот заем построен таким образом, что платежные корректировки случаются только один раз в год и сохраняются на уровне 7,5 процента от платежа в предыдущем году. Это может продолжаться по нарастающей в течение пяти лет (или десяти лет в случае одного кредитора) независимо от того, что происходит в реальном мире. Затем, в конце этого пятилетнего периода, фиксированная максимальная ставка отменяется и весь процесс настраивается на выплаты в соответствии с «полностью индексированной ставкой».

Если все это время заемщик вносит только минимально необходимые платежи, это может привести к платежному шоку в тысячи. Если стоимость дома упала на 25 процентов, заемщику, на этот раз это кое-кто со «звездным» кредитом, рекомендуется вернуть его обратно банку, который обесценит его по крайней мере еще на 25 процентов, и это распространяется на всю собственность в округе»[218].

По словам чикагского банковского инсайдера, в течение первой недели февраля 2008 американские банкиры были поставлены в известность о следующем: «Chayse Manhattan Bank» разослал неограниченное количество объявлений для своих клиентов о кредитных линиях. Условия этих кредитных линий, которые были популярны в прошлом, сейчас подвергаются манипуляциям, и стоимость обеспечивающей их собственности в одностороннем порядке корректируется в сторону уменьшения, иногда до 50 процентов. Это означает, что, чтобы выкупить залог, домовладельцы вынуждены делать такие платежи по кредиту, которые, видимо, стоят половину основной суммы кредита, и еще выплачивать проценты сверху. Единственно разумная вещь, которую можно сделать в подобных случаях, – податься в бега, что приводит к крупным потерям капитала, снижению стоимости всей окружающей собственности и добавке еще одного кома в лавину лишений права выкупа.

Это особенно усугубляется в случаях «креативного финансирования» кредитных линий – тех, которые были сделаны на равных между 90 и 100 процентами от стоимости имущества до взрыва пузыря…