Обеспечение обязательств (залог, поручительство, гарантия)

Параллельно с созданием универсальной конструкции независимого личного обеспечения разработчики Проекта предлагают обороту конструкцию независимого (по крайней мере это следует из названия) вещного обеспечения, более гибкого и удобного для использования в сложных финансовых операциях. Аналогов обеспечительной конструкции, получившей в проекте название «независимая ипотека», в российском праве никогда не было. Даже использовавшийся подчас на практике прием с новацией долга в вексель и обеспечение вексельного обязательства ипотекой не приводит к тем результатам (в смысле разрыва связи основного требования и обеспечительного обязательства), к которым, судя по задумке разработчиков Проекта, может привести реализация на деле конструкции независимой ипотеки.

Ипотекой проект называет вещное право залогодержателя в целях удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи распорядиться ею в порядке и на условиях, установленных законом и договором ипотеки (ст. 303 ГК РФ). Ипотека распадается на акцессорную и независимую (ст. 303¹ ГК РФ). Проверим, насколько название последней соответствует ее сути.

Акцессорность возникновения. В соответствии со ст. 303¹ ГК РФ для установления независимой ипотеки не требуется указания в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения обеспеченного обязательства (равно как и вообще данных об обеспеченном обязательстве), однако в договоре должны быть указаны, во-первых, предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет своих требования, и, во-вторых, срок существования права залога. Следовательно, возникновение независимой ипотеки связывается исключительно с внесением записи о ней в ЕГРП – наличие обеспеченного договора вообще не требуется. Последний абзац ст. 303¹ ГК РФ и вовсе допускает обременение имущества независимой ипотекой без указания залогодержателя. Однако в данном случае такая ипотека все же считается возникшей с момента внесения в ЕГРП записи о залогодержателе. На первый взгляд эта конструкция напоминает такой известный прием, как резервирование старшинства; однако решение законодателя (ипотека возникает с момента, когда будет назначен залогодержатель) довольно странное. Ведь в этом случае право залога у этого кредитора возникнет не ретроактивно, а проспективно, т. е. он не получит старшинства в отношении зарезервированной залогодателем заранее части стоимости вещи.

Однако не следует считать, что независимая ипотека всегда существует вне какой-либо связи с обеспеченным обязательством. Напротив, из п. 1 ст. 303² ГК РФ следует, что залогодержатель вправе определить, какое обязательство должника или третьего лица (если при установлении независимой ипотеки было допущено ее использование для обеспечения обязательств третьих лиц) будет считаться обеспеченным независимой ипотекой; о том, что независимая ипотека была присоединена к какому-то конкретному обязательству, залогодержатель уведомляет залогодателя (и третье лицо – должника). Если независимая ипотека удостоверяется закладной, то на ней делается соответствующая отметка.

Акцессорность объема. До момента присоединения независимой ипотеки к обязательству ее объем определяется исключительно той суммой максимального залогового обременения, на которую она была установлена. Однако после присоединения обязательства ситуация меняется: объем требования по независимой ипотеке не может превышать сумму присоединенного к ней долга.

Акцессорность следования. Независимая ипотека по Проекту распадается на два вида: удостоверенная закладной и не удостоверенная закладной. Если независимая ипотека является оборотоспособной, т. е. может быть передана третьему лицу, то залогодержателю должна быть выдана ордерная ценная бумага – закладная, которая удостоверяет право залога владельца закладной на указанную в ней недвижимую вещь. Если залогодержатель хочет передать независимую ипотеку третьему лицу, то это может быть осуществлено посредством передачи закладной по индоссаменту. При этом к новому залогодержателю переходит только независимая ипотека. Однако если залогодержатель в закладной уже сделал отметку о том, какое именно обязательство считается обеспеченным закладной, то передача закладной одновременно означает и передачу этого обязательства (п. 4 ст. 303¹⁰ ГК РФ). Таким образом, закон допускает изолированную уступку независимой ипотеки, хотя и ограничив этот случай только ситуацией, когда обеспечительная функция независимой ипотеки еще не реализована залогодержателем. После этого момента действует общий принцип акцессорности следования ипотеки за обеспеченным обязательством.