Организация управленческого учета в строительстве

В. И. Ткач, Н. А. Каращенко, В. В. Крохичева считают, что застройщиками «являются организации, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства, заключением договоров с получателями основных средств, юридическими и физическими лицами, осуществляющими финансирование, т. е. инвесторами, подрядчиками, проектными и другими организациями, занятыми в строительстве объектов».[15]

Проанализировав позиции данных авторов, можно сделать вывод о том, что у них отсутствует четкое различие понятий «заказчик» и «застройщик», что приводит к неправильной трактовке фундаментальных понятий бухгалтерского учета в строительстве.

Кроме того, указанные авторы вводят новый для отечественного учета термин «застройщик-девлопер». Суть деятельности данного субъекта, по их мнению, должна сводиться к следующему: «выступает посредником между подрядчиком и заказчиками при строительстве квартир, офисных помещений, гаражей и др.».

И. А. Аврова также применяет термин «организации-девлоперы» для обозначения хозяйствующих субъектов, которые «выполняют функции заказчика, застройщика, финансовой компании, привлекают средства клиентов и несут перед ними обязательства, сдавая им построенную продукцию».[16]

По нашему мнению, нецелесообразно применять на практике термин «застройщик-девлопер». Данное мнение обусловлено следующими факторами:

• такая необходимость не продиктована потребностями действующей практики;

• авторы не сформулировали исчерпывающее определение данного термина и не обосновали необходимость его применения;

• данный термин вносит еще больше путаницы при использовании понятийной основы бухгалтерского учета в строительстве;

• документы нормативного регулирования бухгалтерского учета в строительстве не содержат указанного термина, что влечет невозможность его широкого применения.

Согласно Письму Минфина России от 30.12.93 г. № 160 «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» застройщики – предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т. п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.

Исследование показало, что нередко законодатель тоже применяет термин «застройщик» непоследовательно. Например, в пояснительной записке к проекту Федерального закона «О внесении изменений в п. 9.4 и 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» содержится фраза: «В настоящее время строительство объектов без разрешительной документации ведется по всей России, причем большинство таких построек в конечном итоге не регистрируется в учреждениях юстиции по регистрации прав недвижимого имущества и сделок с ним, а следовательно, право собственности на самовольную постройку не приобретается, но эксплуатация объекта застройщиком осуществляется в полной мере». Скорее всего, законодатель имеет в виду пользователя объекта капитального строительства, а не застройщика. Иначе говоря, застройщик не всегда становится пользователем объекта строительства.

В. Р. Захарьин отмечает, что «по договору строительного подряда застройщик выполняет функции заказчика, т. е. планирует, организует, заказывает, оформляет, финансирует, контролирует застройку новых, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение зданий, сооружений и других объектов».[17] Нам представляется, что данное определение недостаточно четко раскрывает сущность понятия «застройщик».

В. М. Семенов и Р. А. Набиев приводят следующее определение: «Застройщик – это юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на землю и осуществляющее строительство жилых домов, фермерских хозяйств и других объектов».[18] Как показывает обобщенная практика, застройщик «осуществляет строительство» только в тех случаях, когда он одновременно является подрядчиком, т. е. при совмещении функций нескольких участников капитального строительства. Следовательно, приведенное указанными авторами определение следует уточнить.

В части раскрытия и уточнения термина «застройщик» П. А. Соколов придерживается следующей точки зрения: «Застройщиком является юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации».[19]

По нашему мнению, позиция П. А. Соколова является наиболее правильной, точной и отражающей экономическое содержание деятельности застройщика.

В частности, из приведенного П. А. Соколовым определения следует, что застройщиком не может являться хозяйствующий субъект, если ему не принадлежит участок земли (или нет права на его аренду), на котором осуществляется строительство объекта.