Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в «черный список», будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.

Если заемщик, желающий купить квартиру в кредит, попал в ситуацию, когда он не может вовремя перечислить деньги банку, единственно правильным выходом будет личная беседа с кредитором, в ходе которой, при четких объяснениях сложившихся обстоятельств и доказательстве способности заемщика оплачивать дальнейшие взносы, банк может пойти заемщику навстречу и разрешить отсрочку платежа. Однако общепринятой практикой отсрочки в банках не являются, поэтому здесь все зависит от убедительности и честности заемщика. Впрочем, среди основной массы банков установлен стандарт: задержка выплат на срок менее 35 дней за просрочку не считается.

4. Досрочное погашение кредита не влияет на общую сумму выплаты.

Нужно понимать, что выгода ипотеки жилья не в его стоимости, а в рассрочке. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, уже на самом первом этапе оформления кредита внимательно разберите документы, предоставленные банком и агентством ипотечного кредитования и условия ипотеки на жилье. Не исключены случаи, что в данной организации досрочное погашение ипотеки вовсе может быть запрещено. Банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно – в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении уменьшается не срок выплат по кредиту, а лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.

5. Что можно делать с квартирой, а чего вам сделать не разрешат.

До тех пор, пока вы не выплатите ипотечный кредит, вы не можете:

а) без разрешения залогодателя сдавать квартиру в аренду, поскольку в соответствии со стандартными условиями договора квартира приобретается для собственного проживания заемщика;

б) без согласования с кредитором проводить перепланировку квартиры;

в) продавать или передавать в залог жилье (впрочем, по договоренности сторон – кредитора, заемщика и стороны, желающий купить или взять в залог данную квартиру, – возможно получение разрешения кредитной организации на эти действия);

г) сознательно ухудшать состояние жилья. То есть, если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Собираем бумаги

Разница в перечне необходимых документов незначительна в том или ином банке. Разумеется, список этот гораздо обширнее того, который вам нужен, чтобы взять в кредит телевизор или получить кредит на образование.

Приблизительно он будет выглядеть так:

1. Документы заемщика:

а) заявление на предоставление ипотечного кредита (на бланке банка);

б) паспорт (копия всех страниц), загранпаспорт;

в) документы о среднем и высшем образовании (копии);

г) копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;

2. Документы, подтверждающие семейное положение заемщика:

а) свидетельство о браке / расторжении брака (копия);

б) копия брачного контракта (при наличии);

в) копии свидетельств о рождении детей либо копии паспортов несовершеннолетних детей;

г) копии свидетельств о смерти родителей, детей, супруга;

3. Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика:

а) копия военного билета;

б) копия водительских прав;

в) копия разрешения на приобретение оружия либо при отсутствии этих документов (водительских прав и разрешения на оружие) – справки из психоневрологических и наркологических диспансеров о вменяемости заемщика.

4. Документы, подтверждающие доходы заемщика и его занятость:

а) копия трудовой книжки (копии всех страниц, заверенные предприятием);

б) справка о доходах – НДФЛ-2 (где учитывается только белая зарплата), либо справка по форме банка, заполненная предприятием, на котором работает заемщик. В некоторых случаях возможен вариант, при котором никакие справки предприятием не выдаются, но представитель банка беседует с руководителем службы персонала или с генеральным директором предприятия;

в) если вы, к примеру, частный предприниматель, то понадобится декларация о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией, либо копии трудовых контрактов и соглашений (при их наличии), заверенные компанией, которая вас нанимала;