Покупка и размен квартиры

Наверное, каждый хоть раз сталкивался с проблемой покупки жилья. Для одних это шаг от съемной квартиры к своей собственной, для других — расширение жилплощади, третьи, наоборот, разменивают слишком большую, но общую квартиру на несколько квартир поменьше, зато своих. Ситуаций на рынке недвижимости множество. Впрочем, об их увеличении, так же как и об увеличении постоянного спроса людей на покупку, обмен, размен квартир и домов, можно судить по постоянно «толстеющим» газетам с объявлениями по недвижимости и их достаточно быстрой продаваемости.

Итак, Вы приняли решение приобрести квартиру, причем четко осознаете, что ипотека и квартиры от застройщика Вам не подходят. Тогда к Вашим услугам рынок вторичного жилья. При этом вовсе не значит, что Вы можете приобрести исключительно старую и ветхую квартиру. Нет, определяющей особенностью вторичного рынка является то, что все выставленные на продажу квартиры уже зарегистрированы и имеют законного хозяина, который эту квартиру и продает.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом в п. 3 указанной статьи оговаривается, что в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. И в ГК РФ действительно имеется параграф, посвященный особенностям купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (далее также — договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В ст. 550 ГК РФ строго оговорена форма договора продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, ошибочно существующее мнение о том, что такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен, является абсолютно необоснованным. И хотя запрета на нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не существует, но смысла в этом тоже никакого нет — кроме потраченного времени на ожидание в очереди у нотариуса и уплаченной госпошлины за совершение нотариальных действий Вы фактически больше ничего не достигните. Поэтому наилучший способ застраховаться от каких-либо ошибок — это составить полный и качественный договор купли-продажи недвижимости, который бы включал в себя не только существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но и необходимые индивидуальные черты, присущие Вашей ситуации.

…

Внимание! Если Вы по каким-либо причинам пренебрегли письменной формой заключения договора купли-продажи недвижимости, то это влечет его недействительность. Что в соответствии со ст. 167 ГК РФ означает следующее — недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна она с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Таким образом, в случае если квартира будет передана, а деньги уплачены, но при этом не будет заключен договор в письменной форме, то стороны будут обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке, т. е. продавец вернет покупателю деньги, а покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру.