Покупка и размен квартиры

После того как Вами изучены все документы, в любом случае Вам необходимо проверить содержащуюся в них информацию. Во-первых, Вы вправе обратиться в регистрационную службу, которая может выдать по Вашему запросу выписку из ЕГРП, в которой указан собственник недвижимости, а также информация о возможных обременениях или запретах по указанному объекту недвижимости. Во-вторых, Вам необходимо обратиться в товарищество собственников жилья или любой другой орган, управляющий домом, в котором Вы приобретаете квартиру, для того, чтобы уточнить количество зарегистрированных лиц, узнать есть ли среди них несовершеннолетние дети, а также имеется ли задолженность по данной квартире по коммунальным платежам.

…

Внимание! Если информация, предоставленная покупателем, и информация, которая стала Вам известна в результате Вашего «независимого расследования» расходится, то от приобретения такой квартиры все-таки стоит отказаться, ведь неизвестно — не окажется ли ложной и остальная информация, добыть которую у Вас не было возможности.

Немало случаев, когда определенные «махинации» совершаются и на стадии определения цены в договоре. Это объясняется, как правило, желанием продавца заплатить меньше налогов. Но в данном случае рискует не только продавец.

Прежде всего необходимо определить, что является причиной занижения стоимости квартир и жилых домов при их продаже.

Статьей 220 НК РФ установлены следующие возможности использования имущественных налоговых вычетов при исчислении и уплате налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ). Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.;

2) при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Таким образом, в случае, если продается квартира или жилой дом, которые находились в собственности продавца три года и более, то цена договора вообще не имеет значения, поскольку НДФЛ уплачиваться не будет. Также цена не будет иметь значения, если продавец в этом же году планирует приобретать квартиру или жилой домой стоимостью не меньше той, по которой он продает свою недвижимость. В этом случае действует следующее положение НК РФ — вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Таким образом, если квартира находилась в собственности менее трех лет, то продавец будет обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн руб. Именно поэтому при покупке такой квартиры или жилого дома может возникнуть ситуация, при которой продавец или риелтор с его стороны будут просить Вас указать в договоре заниженную стоимость квартиры — менее 1 млн руб. или приближенную к нему. С одной стороны, для Вас это не должно быть рискованным, так как больше рискует продавец — ведь Вы, основываясь на договоре, можете оплатить ему не всю стоимость, которую Вы оговорили, а ту самую стоимость, которую указали в договоре, т. е. «заниженную». Но с другой стороны, если по каким-либо причинам Ваша сделка будет признана недействительной, то вернут Вам лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Конечно, риск признания сделки недействительной минимален, тем не менее, соглашаясь на условия продавца, Вы должны представлять себе последствия такого поступка, поэтому все же стоит подумать, стоит ли приобретать такую квартиру.