Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги

Предотвратить подобные злоупотребления могло бы аккуратное судебное толкование соответствующих законоположений (ст. 132 и ст. 133¹ ГК РФ). Например, можно было бы разъяснить, что в тех случаях, когда имущественные комплексы уже сегодня фактически используются в предпринимательской деятельности в составе предприятия и у их собственников имеются обязательства, связанные с эксплуатацией указанных имущественных комплексов, не допускается государственная регистрация прав на указанные комплексы как на единые недвижимые комплексы (ст. 133¹ ГК РФ), вместо этого должна быть сохранена государственная регистрация на отдельные объекты недвижимости в составе имущества предприятия.

К сожалению, в тексте Постановления Пленума ВС РФ № 25 данной проблеме не уделено внимания. Вместе с тем в данном Постановлении имеются иные важные разъяснения, касающиеся правового режима единых недвижимых комплексов. В частности, в п. 39 Постановления подчеркивается, что в качестве единого недвижимого комплекса, выступающего в гражданском обороте как один объект (недвижимая вещь), может признаваться совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано право собственности именно на всю совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. В отсутствие же названной регистрации такая совокупность вещей не может считаться единым недвижимым комплексом.

Весьма важное значение для реального имущественного оборота имеет также разъяснение, согласно которому части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав на единый недвижимый комплекс лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует требованиям ст. 133¹ ГК РФ (п. 39 Постановления).

В 2016 г. законодатель все же внес изменения в ст. 130 ГК РФ, но не ради того, чтобы исправить ошибку, допущенную при принятии Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ, включив в перечень недвижимых вещей жилые и нежилые помещения (хотя ссылка на эти объекты появилась в тексте статьи), а также указание на применение принципа единого объекта недвижимости в отношении земельных участков и находящихся на них зданий и сооружений (соответствующее законоположение, как и прежде, в тексте данной статьи отсутствует), а для того, чтобы возвести в ранг объектов недвижимости так называемые машино-места.

В соответствии со ст. 1 Закона № 315-ФЗ п. 1 ст. 130 ГК РФ был дополнен правилом следующего содержания: «к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Что касается правового режима названных новых объектов недвижимости (машино-мест), то представление о нем может быть составлено путем анализа некоторых новых законоположений, вносимых в иные, помимо ГК РФ, законодательные акты. К примеру, Законом № 315-ФЗ внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации[82], в частности его ст. 1 дополнена п. 29, согласно которому «машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о кадастровом учете порядке».