Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги

Новые положения о таком объекте гражданских прав, как машиноместо, внесены также в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[83] (ст. 24, 40–42 и некоторые др.). Согласно этим законоположениям границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже устанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, поверхностях пола), до характерных точек границ машино-места, а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и максимально допустимым размерам машино-места, определенным нормативными актами.

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа здания (на плане здания или сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Сведения о помещении или машино-месте указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданное здание (сооружение) может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таком здании (сооружении) в случае представления заявителем технического плана здания (сооружения), содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании (сооружении) также осуществляется при представлении заявления собственником здания (сооружения), право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН, и технического плана здания (сооружения), содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

Конечно же, приведенные законоположения регламентируют лишь формальные признаки машино-мест как объектов недвижимости и порядок их фиксации и не приближают нас к определению особенностей их правового режима в целях участия в имущественном обороте в качестве объектов вещных прав и объектов гражданско-правовых сделок. Такой подход, когда законодательство расширяет перечень объектов недвижимости, однако в отношении новых объектов недвижимого имущества не заботится об их специальном правовом регулировании, становится недоброй традицией отечественного законодательства. Именно в таком порядке в перечень объектов недвижимости в свое время вводились нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а теперь и машино-места. При этих условиях особое значение приобретает судебная практика по разрешению споров, связанных с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости.

К примеру, в отношении объектов незавершенного строительства в Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (п. 38) имеется принципиальное разъяснение, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью земельного участка и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Данное разъяснение носит общий характер, при рассмотрении судебных дел многое зависит от судебной оценки всех конкретных обстоятельств спора. Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом ВС РФ 30 ноября 2016 г., приведен пример, когда суды отказали (по мнению Президиума ВС РФ, правомерно) предпринимателю в удовлетворении заявления об оспаривании отказа в кадастровом учете объекта незавершенного строительства.