Семейный юридический справочник

Конкретный перечень документов вы можете узнать в местном управлении Федеральной регистрационной службы России. Он должен быть размещен там на информационном стенде, общедоступном для ознакомления, или на их сайте в Интернете: www.rosregistr.ru.

Некоторые особенности имеет указанная процедура в зависимости от вида сделки.

Так, например, если вы приобретаете не всю квартиру, а только долю в ней, то обязательно нужно удостовериться в том, что продавец действительно известил остальных собственников, и те согласились на продажу доли «на сторону». Дело в том, что остальные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки доли в общем имуществе. И если это их право нарушить, то сделку впоследствии могут признать недействительной и перевести права покупателя на того собственника, которого не известили [106] .

А ч. 2 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан известить их о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых осуществляется сделка. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то продавец вправе продать ее любому лицу.

По закону в этом случае при государственной регистрации необходимо приложить к заявлению документы, подтверждающие, что надлежащее уведомление действительно имело место быть. На что следует в этом случае обратить внимание покупателю? Во-первых, совпадает ли цена, указанная в извещении и в договоре. Ведь если, она, скажем, в договоре купли-продажи ниже, то это служит основанием для признания его недействительным.

Во-вторых, каким образом было вручено остальным собственникам уведомление о продажи доли. Оно должно быть доставлено им под роспись, подтверждающую получение, или заказным письмом.

Вместе с тем, не советую полагаться в этом деле лишь на продавца. Убедитесь со своей стороны, что действительно все было сделано правильно, что извещение о продаже доли – не подделка, и остальные владельцы покупаемой вами недвижимости не возражают против сделки.

Как минимум, поговорите с ними, а лучше, если вы лично возьмете с них расписку, что они не возражают против совершения сделки по купле-продаже доли.

Вообще-то по идее сам продавец должен обеспечить такую расписку. При этом она принимается регистрирующим органом лишь в случае, когда нотариально заверена. Также остальные собственники продаваемой вам недвижимости могут лично явиться на регистрацию и заявить о своем согласии.Если же они этого не сделают и у продавца не будет нотариально заверенного документа, подтверждающего, что никаких возражений со стороны сособственников нет, то государственная регистрация права собственности откладывается до истечения срока в один месяц (с даты извещения остальных участников долевой собственности).

Покупка недвижимости в кредит

Я вам рассказал об общем порядке покупки и регистрации жилой недвижимости. Вместе с тем, в последнее время случаи, когда покупатель расплачивается за квартиру или жилой дом полностью собственными средствами, весьма редки. Чаще всего сегодня квартиры приобретаются в кредит . В народе такие сделки именуются ипотекой. Это не совсем правильно. Дело в том, что ипотека – это залог недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Как всегда, законодательные формулировки сложны и запутаны, на деле же все гораздо проще. Это означает, что кредитор, выдавая весьма немаленькую сумму, очень рискует. Ведь в случае неплатежеспособности должника он может остаться ни с чем. Особенно если тот распродаст все свое имущество или распорядится им другим образом. В этом случае даже приставы не помогут, так как взять с должника будет все равно нечего. Совсем другое дело, если «взять в заложники» его квартиру. Вот для этого-то и оформляется ипотечный договор. Он, кстати, также регистрируется в соответствующем порядке. В ЕГРП в данном случае вносятся сведения о залогодержателе. С этого момента ни продать жилье, ни сдать в аренду, ни распорядиться иным образом без согласия кредитора вы не сможете. Ну а в случае если вы перестанете платить, банк, выдавший кредит на покупку жилья, сможет обратить взыскание на заложенную недвижимость и таким образом вернуть свои деньги. При этом после оплаты всех расходов, связанных с реализацией имущества, остаток должен быть возвращен вам. Не всегда эта сумма является достойной и уж совсем редко перекрывает оплаченные к тому моменту взносы по кредиту.

Вот почему ипотеку в народе окрестили «крепостным правом»: ты платишь барину оброк, а когда оказываешься не в состоянии платить, тот забирает у тебя самое ценное – жилье.