Семейный юридический справочник

С другой стороны, закон допускает, что по соглашению сторон за некоторыми лицами, ранее зарегистрированными в квартире, может быть сохранено право пользования им либо его частью. Перечень этих лиц, а также конкретные их права на пользование жилым помещением после перехода права собственности от продавца к покупателю должны быть определены в договоре (см. ст. 558 ГК РФ).

Что касается покупателя, то в его обязанности входит оплата приобретаемой недвижимости. Происходит это по-разному: деньги могут быть переданы в риэлторской компании до регистрации сделки. Однако в этом случае приобретатель здорово рискует, так как ничто не мешает продавцу квартиры, получив купюры, попросту не явиться на государственную регистрацию договора. С другой стороны, если договориться о передаче денег непосредственно после визита в регистрационную службу, то тут уже рискует продавец.

Обезопасить себя стороны могут, предусмотрев передачу денежных средств через специальную депозитную ячейку в банке. Для этого продавец и покупатель отправляются в кредитную организацию, где покупатель на глазах у продавца кладет деньги в ячейку и подписывает договор, согласно которому продавец может их получить после предъявления свидетельства о государственной регистрации права на имя покупателя. При этом последний не может снимать деньги, скажем, в течение двух месяцев (срок вполне достаточный, чтобы успеть осуществить все формальности). Таким образом, если сделка по каким-то причинам сорвется, то он всегда сможет вернуть свои банкноты, пусть и не сразу. В свою очередь, если все пройдет гладко, то продавец также беспрепятственно сможет получить обещанную стоимость квартиры.

Разумеется, стороны могут избрать также и любой другой устраивающий их порядок расчетов. Однако при этом не следует забывать, что фактически договор будет считаться заключенным только с даты его государственной регистрации.

Остановлюсь также вкратце на вопросе формы договора. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, он заключается: в письменном виде путем составления одного документа, посредством подписания его обеими сторонами сделки. При этом не следует забывать, что несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Нотариального заверения сделок с недвижимостью законодатель не требует. Нотариуса сегодня вполне заменили регистрационные службы.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определен соответствующим законом. [104]

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет ее недействительность. Она считается ничтожной. Забывать об этом не стоит. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимую вещь, что немаловажно, возникает с момента государственной регистрации. Таким образом, пока в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) не будет внесена запись о том, что вы являетесь новым собственником купленной квартиры, прав на нее у вас не возникнет. И, напротив, в соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, оспорить ваше право на зарегистрированную недвижимость в дальнейшем возможно исключительно в судебном порядке. Вот почему государственная регистрация – мероприятие весьма и весьма значимое и ответственное.

Датой государственной регистрации права собственности на жилое помещение является день внесения соответствующей записи в ЕГРП. Как правило, это происходит через месяц после подачи вами заявления, хотя бывает, конечно, что и раньше.

Статья 13 Закона определяет процедуру государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Она состоит из следующих основных этапов:

1. Прием документов, представленных для государственной регистрации прав. Вообще на этой стадии представитель регистрационной службы, осуществляющий приемку, должен будет осмотреть все представленные вами справки, договоры, акты и так далее.

2. Регистрация документов. О получении от вас документов вам будет выдана соответствующая расписка. Внимательно проверьте, все ли поданные вами бумаги туда включены.

3. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Эта процедура проходит уже без вас, за закрытыми дверями. Проверяют правильность документов, их действительность. Следует понимать при этом, что никто не станет проводить почерковедческую или трасологическую экспертизу. То есть, если ваш продавец – ловкий мошенник и подсунет «липу», то та вполне вероятно «пройдет». Так что в этом деле спасение утопающих – дело их рук, поэтому, как я уже не раз отмечал выше, проявляйте сами бдительность и осторожность при заключении сделок с недвижимостью. А вот их законность в регистрационном управлении проверят. Насколько это в их полномочиях, конечно.