Семейный юридический справочник

Однако помните также, что в свою очередь платить за косметический ремонт вы не обязаны. В конце концов, надлежащее содержание жилья – это обязанность его владельца. Однако если ремонт был сделан капитально: были сменены трубы, перекрыты полы, выровнены стены и т. д., то тут нужно быть готовым, что за такой ремонт платить все же придется. С другой стороны, к сожалению для продавца, вернуть все затраченные на ремонт средства ему все равно не удастся. Как правило, приобретать хорошо отремонтированное жилье всегда выгоднее, нежели делать потом такой же ремонт самостоятельно.

Итак, если вас все устраивает в жилом помещении, вы можете смело подписывать договор купли-продажи квартиры . Правда, для начала его еще необходимо составить. Не стоит это делать самостоятельно. В данном деле лучше все же довериться профессионалу. Разумеется, не тому, который предложен продавцом, а независимому эксперту. Однако доверяй, но проверяй. Сделки с недвижимостью не терпят небрежности. Поэтому совсем нелишним будет самим очень внимательно прочитать, что именно вы подписываете.

Итак. Для того, чтобы договор купли-продажи недвижимости впоследствии не был признан недействительным, в нем должны быть совершенно четко определены его предмет и цена.

Под предметом статья 554 Гражданского кодекса РФ понимает «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости… в составе другого недвижимого имущества». Что это означает на практике? Лишь одно – в договоре должны быть указаны: адрес, по которому расположена квартира, количество комнат в ней, этаж и площадь. То есть у всякого, кто возьмет в руки ваш договор, и тени сомнения не должно возникнуть относительно вопроса, какая именно недвижимость продается.

Что касается цены, то законодатель также предусмотрел правило, по которому «при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, он считается незаключенным» (ч. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом цена может быть указана как за жилое помещение в целом (общая цена), так и за единицу его площади, например, за квадратный метр. В последнем случае общая цена жилого помещения определяется, исходя из его фактического размера (общей площади). Иногда стороны даже прибегают к услугам оценщиков, чтобы прийти к единому мнению относительно фактической стоимости недвижимости.

Разумеется, помимо указанных выше условий, в договоре должны содержаться и иные сведения, касающиеся заключаемой сделки. В частности, всякий договор купли-продажи содержит условия, по которым одна сторона (продавец) должна передать имущество, а вторая (покупатель) его принять и оплатить (ст. 454 ГК РФ). Кроме того, в договоре следует также указать:

– наименование самого документа (слово «Договор»);

– заголовок к тексту («купли продажи» такого-то помещения);

– сведения о том, где именно составлен договор (г. Москва, например);

– сведения о дате его составления;

– сведения о сторонах договора (следует обязательно указать их паспортные данные); – сведения об адресах сторон договора;

– иные имеющие значение для дела сведения (например, порядок снятия с регистрационного учета хозяина квартиры и членов его семьи).

Кроме того, в силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Данный документ составить нужно обязательно, так как вам придется впоследствии предъявить его в регистрационной службе наряду с остальными бумагами, необходимыми для придания вашей сделке официального статуса и юридической силы.

Как правило, в акте указывается, что продавец передал, а покупатель принял передаваемую недвижимость, ставится дата и подписи сторон. С этого момента жилплощадь считается переданной покупателю. Однако статус официального владельца купленной недвижимости он получит лишь после регистрации перехода прав и договора купли-продажи в управлении ФРС России.

Разумеется, акт следует подписывать лишь тогда, когда вы убедитесь, что продавец и члены его семьи покинули помещение и не создают никаких препятствий вам для осуществления своих прав законного владельца (вам переданы ключи, квартира полностью освобождена от вещей прежнего хозяина и так далее).

Однако нередко на практике момент фактического и юридического освобождения жилого помещения может и не совпадать. Иногда продавец и члены его семьи хоть и съехали с квартиры, но не выписались из нее. Или наоборот, снятие с регистрационного учета состоялось, но продавец все еще продолжает проживать в помещении. Волноваться по этому поводу не стоит: ведь по вашему иску суд, в случае чего, обяжет бывшего собственника освободить принадлежащую теперь уже вам недвижимость.