Вы покупаете квартиру

В договоре следует указать право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (собственность, аренда), и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Учитывая, что форма свидетельства о государственной регистрации права содержит также номер и дату записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре необходимо привести эти данные.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

По общему правилу предмет ипотеки оценивается по соглашению сторон, причем стороны могут оценить как рыночную, так и иную стоимость объекта оценки, которая указывается в договоре в денежном выражении. Довольно часто стороны указывают в договоре об ипотеке несколько разных оценок предмета ипотеки (оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку, оценку органов технической инвентаризации и др.). Судебная практика исходит из того, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Законом устанавливается дополнительное требование – осуществляется оценка именно рыночной стоимости этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Существенным при заключении договора об ипотеке является приведение в нем всех основных условий договора займа или кредитного договора, в обеспечение которых заключается договор об ипотеке. Это обусловлено тем, что сам договор об ипотеке имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству. В договоре об ипотеке следует указывать не только реквизиты договора: номер, дату и место его заключения, стороны договора, но и положения, определяющие порядок выдачи и возврата займа или кредита, сумму договора, проценты по договору и т. д. Так, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Представляется разумным по возможности полностью перенести данные положения из договора займа или кредитного договора в договор об ипотеке, не меняя формулировок и порядка изложения.

Подведем итоги

1. Ипотека – долгосрочная ссуда (кредит, заем) под залог недвижимого имущества (приобретаемого или уже имеющегося) на покупку жилья.

2. Погашение ссуды производится равными ежемесячными платежами, в состав платежа включаются проценты за пользование ссудой.

3. Процедура получения ипотечного кредита стандартна, требуется представление необходимого списка документов о заемщике, в том числе подтверждающих его платежеспособность.

4. В случае если заемщик не в состоянии вернуть ссуду, взыскание обращается на заложенное имущество.

5. Следует провести оценку закладываемого имущества (несколько способов оценки).

6. Должны быть соблюдены необходимые реквизиты и существенные условия договора залога (ипотеки), письменная форма; следует обязательно указать в договоре реквизиты основного, кредитного договора (договора займа).

Судебная защита

Законы о долевой участии и о защите прав потребителей предоставляют гражданину серьезные гарантии защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору и широкие возможности по реализации этих прав. Следует иметь в виду, что нормы Закона о защите прав потребителя» являются более общими по отношению к Закону о долевом участии. Это означает, что при судебной рассмотрении отношений, вытекающих из договора долевого участия будут применяться нормы Закона о долевом участии. В то же время распространить нормы Закона о долевой участии на отношения по предварительном договору купли-продажи и инвестиционному договору не представляется возможным. В этом случае должны применяться положения Закона о защите прав потребителя.