Zeckendorf

То, что многие наши проекты городского развития, как, например, на юго-западе Вашингтона, осуществлялись с опозданием и стоили нам денег, уже стало старой историей. Менее очевидно, но в конечном итоге более болезненно, что эти проекты не соответствовали местным рынкам из-за задержки строительства. Хотя в каждом конкретном случае мы были одними из первых, кто увидел спрос на качественное жилье в центре города, задержки, с которыми мы столкнулись в наших первопроходческих попытках, и наши собственные финансовые трудности позволили волне строителей, следующих за лидером, завершить строительство конкурирующих объектов примерно в то время, когда мы вышли на рынок. Эта конкуренция означала большие трудности в получении адекватной первой арендной платы за многие из наших проектов. В результате в течение этих растянутых начальных периодов мы получали не доход, а убытки.

В Нью-Йорке поднялась третья большая волна, усугубившая наши проблемы. В городе были приняты новые правила зонирования, касающиеся высоты и необходимого расстояния между новыми зданиями. Долгосрочный эффект нового зонирования заключался в создании большего количества площадей на уровне улиц, и это было очень желательно. Однако стоимость строительства в расчете на квадратный фут арендуемой площади для новых зданий будет выше, чем для старых, многоуровневых зданий, распространенных в Нью-Йорке. Непосредственным следствием нового постановления стала спешка, с которой столкнулся каждый спекулятивный застройщик, имевший участок под застройку. Все спешили возвести свои новые здания в соответствии со старыми, а не новыми правилами. В течение следующих нескольких лет, по мере того как возводилось все больше и больше новых зданий, на нью-йоркском рынке образовался избыток так называемых элитных квартир. Владельцы новостроек, едва не затоптанные собственной толпой, предлагали двух- и трехмесячную аренду, поездки в Европу и любые другие стимулы, которые только могли придумать, чтобы привлечь несколько жильцов для выполнения требований по ипотеке. Это перенасыщение нью-йоркского рынка достигло своего пика как раз в тот момент, когда на рынок вышла основная часть наших собственных проектов по реконструкции Нью-Йорка, и это было больно. Оказалось, что компания Webb & Knapp, вместо того чтобы приносить доход своим девелоперам, вместо этого сжигала их финансовые ресурсы.