Земельное право. Общая часть

Первыми законодательными актами, предусмотревшими возможность приобретения земель в частную собственность, явились Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе», Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. Данными законами были созданы правовые основы изменения земельного строя в нашей стране. Гражданину, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство, земельный участок передавался в пользование, в том числе в аренду, пожизненное наследуемое владение или собственность (ст. 5 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Закон «О собственности в РСФСР» устанавливал многообразие форм собственности (частную, государственную, муниципальную собственность, а также собственность общественных объединений (организаций) (п. 3 ст. 2 Закона) в отношении таких объектов, как предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения, оборудование, сырье и материалы, деньги, ценные бумаги, другое имущество производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продукты интеллектуального и творческого труда (п. 4 ст. 2 Закона). Закон «О земельной реформе» предусматривал возможность передачи в собственность граждан земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник вправе был возвести жилой дом и хозяйственные постройки. Возврат земельных участков бывшим собственникам и их наследникам не допускался, они могли получить земельные участки в собственность на общих основаниях. Иностранным гражданам земельные участки в собственность не передавались (ст. 4 Закона «О земельной реформе»).

Земельный кодекс РСФСР провозглашал равенство всех форм собственности на землю при одновременном признании земли достоянием народов, проживающих на соответствующей территории. Подтверждалось равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности. Кроме того, Земельный кодекс РСФСР предусматривал развитие всех форм хозяйствования: колхозов, совхозов, крестьянских хозяйств, их кооперативов и ассоциаций (ст. 3 ЗК РСФСР). Устанавливались основы платности использования земель.

Конституционное оформление права частной собственности на земельные участки получило только после принятия Закона РСФСР от 15 декабря 1990 г. «Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) РСФСР», провозгласившего разнообразие форм собственности на землю и их равную правовую защиту (ст. 10). Из статьи исключалось упоминание об исключительной государственной собственности на природные ресурсы, а земля провозглашалась достоянием народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 11). Кроме того, ст. 12 Конституции РСФСР предусмотрела возможность предоставления из государственной собственности земельных участков для производства сельскохозяйственной продукции гражданам и юридическим лицам в пользование, пожизненное наследуемое владение или собственность. Изъятие земельных участков, за исключением случаев, установленных законодательством РСФСР, не допускалось. Помимо этого, Конституцией предусматривался 10-летний мораторий на куплю-продажу земли.

Дальнейшее реформирование земельных отношений осуществлялось по двум основным направлениям: во-первых, приватизация земель; во-вторых, реорганизация колхозов и совхозов. Процедуры приватизации земель были дифференцированы в зависимости от статуса земель. Первым направлением правового регулирования данных отношений являлась приватизация сельскохозяйственных земель. Приватизация земель сельскохозяйственного назначения проводилась в соответствии с нормативными актами, которые регулировали приватизацию данных земель для индивидуальных нужд граждан (садоводства, огородничества и ведения личного подсобного хозяйства) и для ведения сельскохозяйственного производства (для целей ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществления сельскохозяйственной деятельности в иных организационных формах, в частности, в форме сельскохозяйственного кооператива, общества с ограниченной ответственность и акционерных обществ).

Вторым направлением приватизационных отношений являлся процесс приватизации застроенных земель. Этот процесс также был дифференцирован в зависимости от статуса объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке. Здесь различались процедуры приватизации земель, занятых жилыми строениями, и земельных участков, занятых объектами промышленности и иными объектами специального назначения.

Для регулирования каждой из указанных групп отношений формировался комплекс специальных нормативных актов, образующих отрасль законодательства в сфере приватизации земель.