Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам

Квартира находится на последнем этаже многоквартирного дома, над ней находится нежилое помещение. Имею ли я право присоединить его к своей квартире?

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Жилищный кодекс предусматривает только два ограничения (ч. 4 ст. 22).

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров залога, ипотеки, аренды и т. п.).

Так, согласно ч. 2—3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами:

правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, Федеральным законом от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;

Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании;

технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 64-ФЗ «О техническом регулировании».

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Статья 23 ЖК РФ установила порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. После вступление Жилищного кодекса в силу (после 1 марта 2005 г.) перевод жилых помещений в нежилые закреплен за органами муниципального самоуправления (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖКРФ).

Однако, согласно ч. 2 ст. 14 ЖКРФ, в субъектах – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни вопросов, отнесенных Кодексом к компетенции органов местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ.

Таким образом, разрешение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое отнесено к компетенции государственных органов г. Москвы.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;