Антикризисная книга Коммерсантъ\'a

У покупателей и продавцов в настоящее время практически одинаковая логика: лучше ждать.

И ожидание в любом случае работает в пользу покупателей: если ситуация затянется на

два-три месяца, рынок неизбежно просядет еще как минимум на 20–25 %.

В течение прошедшего месяца московские банки практически прекратили выдачу ипотечных

кредитов. Квартиры в новостройках не кредитует уже ни один банк. «В результате

сворачивания ипотечных программ банками и ужесточения кредитной политики такими

операторами, как Сбербанк и ВТБ 24, первичный рынок городской недвижимости как

значительно более рискованный, чем вторичный, лишился ипотечных денег вообще», –констатирует Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и

аналитики компании Усадьба.

Но и на вторичном рынке ипотека практически замерла. «Те банки, которые продолжают

выдавать кредиты под залог приобретаемой недвижимости, повышают процентные ставки до

неприличных», – говорит управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский.

Добавим, что фактически отсекающие условия заключаются не только в размерах процентных

ставок, но и, например, в снижении максимального объема кредита до смехотворных сумм

(1 млн руб. и ниже). Кроме того, некоторые банки, заявляющие о продолжении ипотечных

программ, на деле кредиты не выдают, пользуясь своим правом отказа без объяснения причин.

Для многих клиентов, выбывших из числа потенциальных покупателей, альтернативой может

стать аренда жилья. Логично было бы ожидать повышения цен в этом сегменте рынка, но этого

не происходит: предложение на арендном рынке значительно повысилось за счет тех

владельцев, кто не может продать квартиру по адекватной цене и решил пока отдать ее в

аренду.

Вот как описывает ситуацию на арендном рынке Екатерина Батынкова, управляющий директор

компании Усадьба: «Пока кризисные явления не затронули цены в глобальном понимании и

уровень спроса. Количество предложений увеличилось, и некоторые из арендодателей

проявляют чуть большую гибкость в переговорах с потенциальными арендаторами. Некоторые

владельцы даже готовы к существенному торгу, но по большей части это относится к

переоцененным объектам. Количество арендодателей пополнилось за счет владельцев квартир, ранее планировавших продажу и решивших переждать некоторое время на снижающемся

рынке и одновременно желающих получать быстрый и стабильный доход. Спрос не снизился, а

в некоторых сегментах даже и повысился ввиду того, что некоторые клиенты, планировавшие

покупку, взяли тайм-аут на более тщательный подбор объекта и решили пока арендовать».

«Арендаторов больше не стало, и, так как предложение превышает спрос, арендные ставки

снижаются», – замечает Ирина Могилатова, глава Tweed.

На загородном рынке происходят те же процессы, что и на городском, за исключением, пожалуй, влияния на ситуацию сокращения ипотеки. «В загородной недвижимости – в

сегменте организованных коттеджных поселков и земельного рынка – сокращение ипотечного

кредитования на спрос практически никак не повлияло; ипотека на загородном рынке и до

кризиса была скорее счастливым исключением, нежели инструментом приобретения, –говорит руководитель аналитического центра корпорации Инком Дмитрий Таганов. – Наиболее

устойчивыми к кризису будут загородные дома и таунхаусы экономкласса. Во-первых, спрос на

домовладения экономкласса превышает предложение чуть ли не в четыре раза; а во-вторых, в

сегмент экономкласса придут покупатели из других сегментов, которые до кризиса собирались

приобрести загородный дом подороже».

На рынке элитного жилья, в первую очередь вторичного, сейчас затишье. «Покупатели с

приобретением недвижимости явно не торопятся. Они звонят, смотрят объекты, но

окончательное решение откладывают в надежде, что в ближайшее время на понравившиеся

предложения владельцы снизят цену, – рассказывает Тимур Сайфутдинов, исполнительный

директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty. – Владельцы элитной недвижимости, в

свою очередь, готовы торговаться в разумных пределах. Диапазон торга расширился от 5 до

10 %, но это мало для покупателей, которые ожидают более существенных скидок. Однако

продавцы готовы ждать достаточно долго, так как остро не нуждаются в деньгах и не готовы

продавать в убыток».

Застройщики дорогого загородного жилья прибегают к антикризисным мерам, чтобы

подтолкнуть потенциальных покупателей к совершению сделки. «Для тех, кто колеблется в

принятии решений, мы разработали уникальную программу, которая должна защитить

клиентов от колебаний на рынке недвижимости, – рассказывает директор департамента

реализации Villagio Estate Павел Трейвас. – Эта программа действует с ноября и затрагивает

клиентов, которые покупают в рассрочку дома в наших элитных поселках Millennium Park, Monteville и ряде других. Суть программы очень проста: если цены на недвижимость снизятся, мы обязуемся компенсировать клиентам до 30 % от первоначальной суммы договора. Но

корректировка цен на рынке, пусть и завуалированная в виде скидок, уже произошла, и, на

мой взгляд, относительно текущей ситуации цены на элитные загородные поселки вряд ли