Будущее капитализма

Жилье оставалось экономически доступным для семей со средним уровнем дохода благодаря четырем принципам государственной политики. Муниципальные программы жилищного строительства увеличивали предложение жилья, ограничения на чистый приток иммигрантов сдерживали темпы роста населения, ограничения на покупку жилья для последующей сдачи в аренду снижали спрос на жилье как средство вложения денег, а ограничение на отношение суммы ипотечных выплат к доходу уменьшало спрос на жилье. Эти принципы политики дополнялись льготной продажей социального жилья съемщикам, которая позволяла приобретать жилье также семьям с доходом ниже среднего.

С конца 1980-х годов этот процесс затормозился. Доля лиц, владеющих собственным жильем, уже снизилась до 60% и продолжает снижаться; молодые семьи уже не могут позволить себе купить жилье. Двадцать лет назад цена среднего дома превышала средний доход семьи в 3,6 раз, сегодня этот показатель вырос до 7,6 раз. Это не удивительно: государство отказалось от всех четырех принципов своей политики, ограничивавших рост цен на жилье. Программы муниципального строительства были остановлены в надежде, что им на смену придет частный бизнес (этого не случилось, в том числе потому, что частным компаниям было гораздо труднее получать землю с правом застройки, чем муниципальным структурам). Контроль над иммиграцией был ослаблен, и она стала основным фактором прироста числа домовладений. Нормы, ограничивавшие покупку жилья для последующей сдачи в аренду, сменились нормами, которые ее поощряли, породив новую волну стремительного роста спроса на жилую недвижимость. Доля жилья для сдачи в аренду удвоилась и составляет сейчас около 20% от жилищного фонда. Наконец, были сняты ограничения на ипотечное кредитование. Это вызвало бум ипотечных кредитов, и в погоне за бонусами банки наперегонки бросились к обрыву финансового краха. Все это вызвало взрывной рост цен на жилье. Кроме того, хотя новые семьи с доходом ниже среднего продолжали возникать, для них уже не предлагалось ничего подобного программе льготного приобретения жилья.

В результате роста цен и снятия ограничений на кредитование те, кто стремился приобрести жилье как инвестиционный актив, получили больше возможностей его приобретения чем те, кому нужно было собственное жилье, — как правило, молодые семьи. Двадцать лет назад ипотечные кредиты брало более половины молодых семей, сегодня эта доля составляет около трети. Таким образом, с рынка вытеснялись не образованные люди, подбирающие себе партнеров из своего круга, а представители менее образованного класса. Невозможность приобретения жилья и снижение шансов на это в будущем — одна из главных причин новых страхов, ощущающихся в обществе. Кто же перекупал это жилье? Хотя в условиях роста цен на жилье в его приобретении были заинтересованы все, это могли позволить себе только те, кто имел возможность получить более крупные кредиты. Победителями в этой гонке стали представители старшего поколения образованного класса и просто дельцы, прекрасно освоившие схему покупки жилья и его последующей сдачи в аренду. Ярким примером в этом отношении стали два бывших школьных учителя, которые уволились из школ и сумели сколотить настоящую империю жилой недвижимости. Состоятельные и проворные выигрывают вдвойне: имея возможность брать более крупные кредиты, чем молодые семьи, они также в состоянии назначать арендную плату, превышающую проценты, которые им нужно выплачивать. Кроме того, в условиях роста цен на жилье они получали огромный дополнительный выигрыш от удорожания принадлежавшей им недвижимости.

Какой выход можно тут предложить? Как всегда, возникает соблазн дать слово идеологии. Люди левых убеждений хотели бы вернуться к методам контроля арендной платы образца 1940-х годов, но эта мера, как и тогда, будет привязывать людей к жилью, которое они снимают, ограничивая трудовую мобильность. Люди правых убеждений выступают за увеличение кредитов на покупку первого жилья, но такая мера, подогревая спрос, вызовет еще больший рост цен. И все же решить эту проблему несложно, потому что мы знаем, какие меры дали эффект в прошлом: те же меры дадут эффект и сегодня.