Дом за рубежом. Как выбрать, купить и оформить недвижимость в другой стране

Вообще можно бесконечно долго рассказывать о выгодах открытия бизнеса в Великобритании. Тут и простой выход на глобальный рынок, и повышение солидности бренда, и самая развитая деловая инфраструктура, и крайне упрощенный документооборот, и колоссальная государственная поддержка частных предпринимателей. Существует также программа поддержки открытия и развития иностранных бизнесов, проводимая Департаментом международной торговли (DIT Russia).

Инвестиции в недвижимость Великобритании выгодны. Великобритания – один из самых развитых рынков недвижимости. В 2017 году, например, строительный сектор королевства по обороту почти в 2,5 раза превышал доходы России от нефти и газа.

Ограничения для иностранных инвесторов в королевстве отсутствуют. Недвижимость можно свободно покупать и распоряжаться ею: сдавать, закладывать, передавать по наследству и т. п. В Британии представлены все ведущие финансовые институты и банки, так что все полезные инструменты для крупных инвесторов, которые хотят воспользоваться финансированием (всякие модные вещи вроде краудфандинговых платформ для кредитования недвижимости, финтех-проекты, связанные с недвижимостью), тут не просто доступны – они родом из Англии.

Показательные примеры

Самый солидный в мире суверенный фонд – пенсионный фонд Норвегии (более триллиона долларов США) – является крупнейшим инвестором в британскую недвижимость (более 6 млрд долларов). Катарский фонд Qatari Diar владеет лондонским небоскребом Shard, олимпийской деревней East Village, Southbank Place – бывшей британской штаб-квартирой Shell, 20 % аэропорта Heathrow. В общей сумме в собственности Катара находится более 2 млн м² недвижимости Великобритании.

Среди владельцев британской недвижимости – влиятельные семьи со всего мира, включая и россиян.

У россиян, не претендующих немедленно на лондонский небоскреб, особую популярность заслуживают пять направлений инвестирования, которые я ниже и перечислю.

● Жилая недвижимость

Самым распространенным видом инвестирования в британскую недвижимость по-прежнему остается покупка жилья. То есть человек приезжает, покупает себе квартиру или дом и там живет. В краткой и среднесрочной перспективе такая покупка – надежное вложение денег, потому что с годами жилье не теряет в цене. В долгосрочном же плане такое приобретение может быть не очень выгодным из-за того, что в Британии очень высокий налог на наследство – 40 %. Правда, если наследство досталось супругу наследодателя, этот налог не платится вовсе, дети наследодателя будут платить, только если общая сумма наследства (недвижимость, ценные бумаги, средства на банковских счетах) превышает 450 000 фунтов стерлингов, не родственникам придется раскошелиться, если сумма больше 325 000 фунтов стерлингов.

Еще совсем недавно в среде российских экспатов была популярна широко известная и на исторической родине схема спекуляции на этапах строительства. Но в результате кризиса, который начал Брексит и продолжил коронавирус, эта схема перестала быть актуальной.

● Property Finance

К наиболее выгодным и очень популярным видам инвестирования сегодня относится заем. Простыми словами – это ссуды, ростовщичество: вы даете деньги в долг владельцу недвижимости под залог этой самой недвижимости. В реалиях британских правовых и финансовых механизмов кредитор при инвестировании несет значительно меньшие риски, чем владелец недвижимости. При том что ссуженная сумма обычно составляет 50–70 % от рыночной цены объекта, в случае форс-мажора кредитор имеет преимущественное право забрать эту недвижимость и не несет никаких расходов, связанных с содержанием этой недвижимости.

У меня есть содержательное видео по этой теме: https://www.youtube.com/watch?v=BCI9MlPV098

Property Finance в Британии быстро набирает популярность, под это дело массово создаются инструменты: онлайн-платформы, финтех-проекты, компании. Этим занимаются, в том числе, и российские инвесторы, частные и семейные фонды. Вот, например, Brydg Capital (brydg.com), CapitalRise (capitalrise.com), LendInvest (lendinvest.com).

● Студенческие апартаменты

Великобритания – страна университетов. Студенческих общежитий здесь не хватает, инвестор строит или покупает достаточно простые помещения, заключает договор с университетом, студенты получают жилье, а такие апартаменты приносят порядка 7–8 % годовых.

Там есть масса нюансов, зато этот вид бизнеса имеет очень низкий порог входа: за 40 000–60 000 фунтов можно купить комнатку и получать стабильную прибыль.

Подводные камни имеются. Гарантированный срок аренды – обычно пять-десять лет. После того, как он заканчивается, реальная стоимость аренды может сильно уменьшиться, шансы удачно продать апартамент также снижаются. Кроме того, всегда строится много объектов, где новым инвесторам интереснее покупать апартаменты с периодом «гарантированной аренды», а не комнатки на вторичном рынке. И это я еще не говорю про COVID…

● Девелопмент