Двадцать минут на Манхэттене

Город все больше и больше обустраивает свои дела в соответствии с «принципом Петра и Павла». С тех пор как он был впервые сформулирован в 1960-е годы в качестве неотъемлемого элемента политики зонирования, так называемая система бонусов превратилась в один из важнейших инструментов прямого субсидирования частной застройки муниципалитетом. Появившаяся изначально для поощрения особых проектов – парков, внутриблочных проходов, пассажей и аркад, эта система подразумевает формулу обмена некоего предполагаемого общественного блага (такого, как плаза) на общественное зло, почти всегда – какого-нибудь огромного здания, нарушающего правила зонирования. Подобный обмен по самой своей природе чреват последствиями: наносимый вред всегда изначально подразумевается в его изощренных формулировках, в которые облачено известное со времен царя Соломона прикидывание прибылей и убытков. Таким образом, система бонусов используется не просто для создания специфических форм общественного пространства, но для того, чтобы поощрять застройщиков развивать территории, признанные «увядшими» или недооцененными (вроде Таймс-сквер с Театральным кварталом). Подобные бонусы часто входят в большой пакет, включающий в себя освобождение от налогов, передачу муниципальной собственности, усиление инфраструктуры за счет городского бюджета и свободную передачу прав на ограничение застройки соседних участков.

Современная вариация подобной системы, находящаяся все еще в зачаточном состоянии и как следует не отработанная, – вышеупомянутая идея «инклюзивного зонирования». По мере того как бедняки и представители среднего класса все сильнее выдавливаются из Манхэттена в другие места или вообще за пределы города, застройщики также активизируются в местах, ранее ими отвергавшихся. Множество мест в Бруклине: Хайтс, Парк Слоуп, Кэролл Гарденз – уже «манхэттенизированы», но все боро в большей или меньшей степени испытывают влияние этого огромного пузыря (хотя кризис высокорискового кредитования, опустошивший строительный рынок, здесь только начинает чувствоваться). Осознав, что город столкнулся с ситуацией значительной потери «доступного» жилья, городская администрация стала развивать новую бонусную систему: большой новый дом в обмен на «инклюзию», то есть включение в новый или какой-то еще проект известного числа квартир по низким ценам. Можно сказать, что речь идет о своего рода принуждении рынка, основанном на экономической теории рационального выбора. Вот что система должна предлагать застройщику, определенно рассчитывающему на большую прибыль, если он готов идти на бонусное соглашение.

Город сейчас вовлечен в обширный проект перезонирования, вызванный необходимостью разбираться с широкомасштабным давлением на застройщиков (и частыми провалами попыток существующей системы зонирования удовлетворить возникающие запросы или предотвратить появление обескураживающих последствий эксплуатации системы, которая не может больше соответствовать темпам городской трансформации). Конечным результатом окажется совокупное увеличение площади города в буквальном смысле, селективная защищенность определенных, особо ценных зон и полномасштабная трансформация обширных городских «пустошей», включая прибрежные зоны и некоторое количество остающихся сгустков промышленной застройки, в относительно нейтральные деловые и жилые кварталы. В такой попытке побудить рынок обеспечивать жилье людям с низким доходом, в которых он особо не заинтересован, присутствует определенная мудрость, но только время покажет, насколько серьезным окажется число доступных квартир и не увязнут ли переговоры о месте их нахождения, как и о структуре самой сделки, в бесконечной череде требований и уступок.

Та же самая идея частно-общественного партнерства была распространена на парковое пространство. Согласно текущим муниципальным предписаниям, это означает, что парки должны содержать себя сами. Отчасти это наследство тяжелых дней муниципального банкротства («Форд[73] – городу: вытряхивайте покойников», гласил заголовок нью-йоркской газеты в то время, когда Нью-Йорк искал поддержки у федералов). Под вытряхиванием гробов здесь подразумевалась «отложенное» содержание буквально всего – от улиц до метрополитена и зеленых насаждений. Но в большей степени, однако, это результат сочетания общественной бережливости и республиканской идеологии, сводящейся к той идее, что всякое правительство – плохое правительство и ему не следует доверять свои деньги. Подобный отказ порою щепетильно маскируется взиманием денег в стиле «заплати по пути» и «брось денег в ящичек». Большинство недавно задуманных парков и общественных пространств проходят именно по графе «самофинансирование», и всем им в разной степени приходилось сталкиваться с противодействием местных сообществ.