Финансовая независимость. Как быстро создать капитал и обеспечить себя на всю жизнь

Глава 11 Инвестиции в недвижимость Как превратить $10,000 в миллионы, используя деньги других людей

Инвестиции в недвижимость – это не просто исключительный способ диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и риски. Во многих отношениях недвижимость – лучшее вложение, чем акции, потому что вы можете использовать ипотечные ссуды (то есть деньги других людей), чтобы купить недвижимость, и есть масса налоговых льгот, таких как возможность не оплачивать налог с 500 000 долларов прибыли от продажи вашего основного дома (если вы супружеская пара, которая подает совместные налоговые декларации). В этой главе мы рассмотрим множество других преимуществ денежных потоков и налогов, которые делают недвижимость такой замечательной инвестицией.

Инвестиции в недвижимость действительно надежны – просто невероятно. Вы уже узнали, как хаус-хакинг может помочь вам значительно, если не полностью, сократить ваши самые большие расходы (жилье), но на самом деле вы можете пойти намного дальше, чем просто владеть домом, жить, не платя за аренду, и дополнительно зарабатывать пару тысяч баксов в месяц. Вы можете внести 3-процентный первоначальный взнос за свой первый дом и превратить его в многомиллионный портфель недвижимости через несколько лет.

Вы можете покупать и менять недвижимость для получения прибыли, не облагаемой налогом, или покупать и содержать дома, превращая арендную плату в постоянный денежный поток, который покрывает ваши расходы на проживание и генерирует достаточно денег, чтобы выплачивать ипотечные кредиты или инвестировать в большее количество объектов недвижимости. И вы можете с ее помощью создавать достаточно стабильный поток прибыли, чтобы покрыть свои расходы на проживание до конца жизни. Многие инвесторы использовали недвижимость как основной способ достижения финансовой независимости за пять или менее лет. Вот план.

ПРИМЕР С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Важно помнить, что инвестирование в недвижимость сопряжено с риском, и что стоимость недвижимости, как и стоимость акций, никогда не показывает гарантированного роста. На самом деле в некоторых случаях она может сильно упасть. Не так давно мы пережили кризис недвижимости, из-за которого более 10 миллионов домовладельцев в Соединенных Штатах оказались «ниже ватерлинии», а это означало, что они задолжали по своим ипотечным кредитам больше, чем стоили их дома. Но главная причина этого заключалась в том, что банки давали слишком много ипотечных кредитов людям, которые не могли их себе позволить.

На самом деле инвестиции в недвижимость исторически менее волатильны, чем инвестиции на фондовом рынке, и рынок жилья восстановился исключительно хорошо после своего минимума в 2010 году. Цены на жилье выросли в среднем на 43 процента в национальном масштабе с 2010 по 2016 год. Стоимость, как правило, создается из-за улучшения или увеличения спроса в районе или ремонта, выполненного в доме, например, пристройки или реконструкции кухни. Стоимость недвижимости особенно высока в городах. Во всем мире 54 процента населения живет в городах (в США – это 62,7 процента), и, по прогнозам, к 2050 году этот показатель увеличится до 66 процентов.

Как вы уже знаете, исторически фондовый рынок после корректировки на инфляцию и дивиденды растет примерно на 7 процентов в год. Недвижимость, напротив, дорожает в среднем на 3–5 процентов в год. Таким образом, на первый взгляд недвижимость не кажется лучшей стратегией, чем простое инвестирование в акции, но у нее есть несколько преимуществ, которых нет у акций. Вы можете купить недвижимость на чужие деньги (банка или кредитора) и заняться хаус-хакингом, заставив арендаторов компенсировать, полностью покрыть или даже заплатить вам больше денег, чем ваш ежемесячный платеж по ипотеке.

Вы также сумеете заработать, быстро покупая и продавая недвижимость. Это может положить немного денег в ваш карман, но реальная ценность флиппинга заключается в том, что вы вольны вкладывать прибыль для инвестирования в большее количество объектов недвижимости без уплаты налогов, используя так называемое правило 1031. Правило 1031 – это налоговый закон, который позволяет вам использовать прибыль от продажи инвестиционной собственности для покупки новой инвестиционной собственности и отложить налоги на прибыль на будущее. Вы можете пользоваться правилом 1031 постоянно, сохраняя прибыль от недвижимости, вложенную в собственность. С акциями этого не сделать! А когда вы умрете, ваши налоговые обязательства по правилу 1031 не перейдут к вашим наследникам.