Финансы через Ж, или Жизнь через Финансы

Многие стараются сделать срок кредита как можно меньше. В большинстве случаев это серьезная ошибка. Логика такого решения проста: есть желание уменьшить сумму переплаты. С одной стороны – да, так и есть, чем меньше срок, тем меньше переплата. С другой стороны, при большом сроке тоже можно сокращать переплату путем частично досрочного погашения.

Поэтому я рекомендую брать максимальный срок. В этом случае появляется пространство для маневра. Самое важное – потенциальное снижение доходов будет не так критично для семейного бюджета.

4. Сумма кредита и стоимость покупки

Сумма кредита вычисляется довольно просто. Берем сумму платежа и считаем по кредитному калькулятору.

Источник: fincalcuIator.ru

При сроке в 25 лет и ставке в 10 % при платеже в 59 тыс. руб. сумма кредита будет равна 6,5 млн руб.

Ивановы уже накопили 1,5 млн руб. на первоначальный взнос – значит, они могут рассчитывать на покупку квартиры за 8 млн руб. В Москве, конечно, за такие деньги двухкомнатную квартиру не купишь, но в Московской области это вполне возможно.

Вот свежие данные от irn.ru по средней стоимости квадратного метра за МКАД.

Источник: Индикатор рынка недвижимости (irn.ru)

При стоимости в 150 тыс. руб. за квадратный метр как раз получается купить квартиру площадью 53 кв. м за 8 млн руб. в Подмосковье.

5. Подбор числа заемщиков и покупателей

На первый взгляд кажется, что с этим тоже все просто – двое взрослых и будут покупателями в равных долях. Но дело в том, что есть такое понятие как налоговые вычеты. При покупке квартиры каждому покупателю дается имущественный вычет в размере 2 млн руб. Супруги Ивановы смогут вернуть от государства сумму вычета размером

4 млн руб. X 0,13 = 520 тыс. руб.

Но у жены Иванова есть родители, которые продолжают работать, и они никогда в своей жизни не покупали квартир. Если их включить в число созаемщиков и владельцев квартиры (всего получится четыре собственника), то тогда можно будет получить в два раза больше вычетов.

8 млн руб. X 0,13 = 1 млн 40 тыс. руб.

Да, здесь все зависит от личных отношений в семье. Но, согласитесь, вернуть от государства 15 % стоимости кредита – это совсем неплохо. И мы считали еще без учета вычетов на проценты, которые могут составить до 390 тыс. руб.!

Главные ошибки при покупке квартиры

Я решил вынести эту тему в отдельный раздел. Ведь ипотека без покупки квартиры не бывает. Поэтому важно знать об основных опасностях, связанных с приобретением недвижимости.

1. Не знать, кто и что продает

Все мы слышали про такой прием мошенников – «всучить куклу». Когда у покупателя берут реальные деньги, а ему передают «куклу», то есть не то, что он хотел.

В сделках с недвижимостью этот прием тоже используется. Чаще всего он связан с мошенничеством в отношении сокрытия статуса продавца.

1.1. Продавец не является собственником, а является подставным лицом

Как правило, реальный собственник квартиры и подставное лицо работают в связке. А чаще всего это настоящая ОПГ.

Вот как выглядит схема «развода» горе-покупателя.

• Перед встречей с покупателем в паспорт собственника вклеивается фотография подставного лица.

• На встрече горе-покупателю демонстрируются документы о собственности и паспорт с вклеенной фотографией.

• Накануне совершения сделки собственник подает заявление об утере паспорта.

• После совершения сделки и получения денег подставным лицом собственник подает заявление в суд о том, что он не продавал квартиру.

• Суд назначает почерковедческую экспертизу и признает ее недействительной, так как в документах стоит подпись не собственника, а некоего третьего лица.

1.2. Продавец недееспособен

Чтобы избежать такого рода проблем, лучше совершать сделку через нотариуса. Но некоторые покупатели стараются сократить дополнительные расходы и совершают сделку в простой письменной форме, без привлечения профессионалов.

Здесь тоже, как правило, действует ОПГ. Квартира оформляется на человека, который является недееспособным для совершения самостоятельных сделок.

Чтобы подгореть интерес покупателей, создается легенда, что надо:

• срочно продать;

• продавец уезжает;

• есть другой более выгодный покупатель и так далее.

В общем, создается иллюзия кризисной ситуации, требующей срочных решений.

После получения денег от покупателя подается заявление в суд о признании сделки недействительной.

Долги по квартире и долги собственника

Здесь тоже есть две подтемы.

2.1. Долги по ЖКХ

Это, пожалуй, самая понятная ситуация. Сейчас в этом отношении для покупателей все стало лучше. Еще несколько лет назад на нового собственника переходили все старые долги по ЖКХ. Но теперь в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ на покупателя переходят только долг за капремонт. Все остальные остаются за старым должником.

2.2. Долги собственника квартиры