Финансы через Ж, или Жизнь через Финансы

А инвестор может взять кредит и купить на него актив.

Но дерево может не прижиться, засохнуть, заболеть… Из-за этого садовод может потерять приличную сумму.

Инвестор может купить неправильный актив, стоимость которого будет со временем только уменьшаться, а не расти.

Мне регулярно задают вопросы: «Надо ли покупать квартиру в ипотеку», «Стоит ли купить машину в кредит» и так далее. Я всегда даю ответ с точки зрения экономики домохозяйства, а не эмоций и жизненных потребностей.

Давайте разберем этот вопрос на двух примерах.

Инвестиции в рост активов, а не в расходы

Если внимательно посмотреть на структуру наших расходов и систематизировать их, то значительная часть будет относиться к текущему потреблению.

• Питание.

• Коммуналка.

• Развлечения.

• Отдых.

• Транспорт.

Периодически возникают расходы на мебель, бытовую технику, гаджеты и так далее.

Еще реже возникают расходы на покупку автомобиля.

И уж совсем редко – покупка квартиры, земли, дома. У многих такие сделки совершаются один раз в жизни.

Все эти расходы создают имущественный комплекс, или активы домохозяйства. Но при рассмотрении изменения стоимости этих активов во времени получается совершенно разная картина.

Одни активы растут в цене и не требуют больших вложений на содержание. Другие, наоборот, могут быстро обесцениваться и требовать больших расходов на свое содержание.

Выбор приобретаемых активов и повлияет на то, сможем ли мы вырастить свое «дерево богатства».

Капитализация расходов – наше все

C вариантами капитализации расходов мы знакомимся еще с раннего детства. Наиболее ярко это изложено в басне Крылова «Стрекоза и муравей».

Недальновидная стрекоза все лето провела в развлечениях и удовольствиях. Она тратила все свои силы на себя любимую и ни в чем себе не отказывала. Но пришла зима, и выяснилось, что жить ей негде. А муравей вел себя совершенно иначе и за лето построил дом, в котором можно перезимовать.

Сейчас по образу стрекозы живут многие: покупают дорогие автомобили в кредит, регулярно ездят на пафосные курорты и так далее. Но при наступлении кризисов выясняется, что, кроме долгов, у них ничего нет.

Поэтому крайне важно капитализировать свои расходы. Иными словами, расходы должны увеличивать семейный капитал.

Я подготовил таблицу, в которой отразил различные виды активов.

Как видите, наиболее перспективным активом для капиталовложений является недвижимость. Нет ничего удивительного в том, что многие трейдеры и инвесторы, заработав деньги на бирже, «паркуют» их в сфере недвижимости или в финансовых инструментах, с ней связанных.

Выгодные активы для кредитования

Наращивать капитал можно не только за счет собственных средств, но и за счет кредитных. Конечно, это более рискованная стратегия, но она тоже имеет право на жизнь.

Если внимательно посмотреть на таблицу, то будет видно, что для кредитных инвестиций по росту капитала подходят только два позиции.

1. Жилая недвижимость в виде квартиры.

2. Коммерческая недвижимость.

У каждой из них есть свои плюсы и минусы. Но, самое главное, есть два больших плюса.

1. Рост стоимости со временем.

2. Низкие расходы на содержание.

Конечно, всегда есть риск купить неликвид и в итоге потерять деньги. Конкретный объект недвижимости находится в окружении развивающейся инфраструктуры, зависит от миграции населения и так далее. Все это нужно учитывать.

Для примера приведу город Воркуту. Отток населения из Воркуты привел к тому, что граждане стали отдавать квартиры в государственную собственность. Желающие продать свои квартиры выставляют цены 3–5 тыс. руб. за квадратный метр.

Поэтому покупать недвижимость стоит, исходя из горизонта планирования в 10–15 лет.

В качестве положительного примера инвестиций приведу ситуацию в Новой Москве. В 2010 году квартиры там продавались по цене 70–80 тыс. руб. за квадратный метр. В 2022 году цена была уже на уровне 200 тыс. руб. за квадратный метр. То есть произошел рост в 2,5–3 раза.

Похожая ситуация с ростом стоимости недвижимости и во многих крупных агломерациях. По вполне объективным причинам наиболее активная часть граждан концентрируется в крупных городах, формируя повышенный спрос на недвижимость. Малые города же, наоборот, теряют население, а значит, и спрос на недвижимость. Воркута – яркий тому пример.

Отдельно хотел бы остановиться на инвестициях в коммерческую недвижимость. Она покупается в целях извлечения в первую очередь рентного дохода. Поэтому ее цена может варьироваться от 7 до 15 годовых рентных доходов.