Финансы через Ж, или Жизнь через Финансы

Допустим, помещение приносит чистого дохода 1 млн руб. в год. Тогда его стоимость будет в диапазоне от 7 до 15 млн руб. Такая большая разница зависит от локации помещения и спроса на него. Но спрос может сильно измениться как в большую, так и в меньшую сторону.

В конце 90-х в России были легализованы казино и игровые клубы. В результате резко вырос и спрос на помещения вблизи станций метро и на основных пешеходных улицах. Как результат, стоимость аренды, а значит и помещений, выросла в два-три раза. Ведь клуб с игровыми автоматами позволял платить аренду в два-три раза больше, чем остальные бизнесы. Эта арендная вакханалия закончилась только в 2009 году, когда казино и игровые автоматы были запрещены, а разрешены только в определенных местах. Спрос на помещения резко упал, и стоимость аренды, и недвижимости пошла вниз.

Сейчас бизнес претерпевает практически революционную трансформацию. Многие бренды уходят от покупки офлайн-точек, полностью перемещая продажи в интернет-сферу. Это изменяет спрос на коммерческую недвижимость.

То же самое относится и к офисной недвижимости. Работа на удаленке стала вполне привычным форматом для миллионов людей. Так что форматы офисных помещений также меняются, постепенно превращаясь, например, в коворкинги.

С моей точки зрения, инвестиции в коммерческую недвижимость несут большие риски, чем инвестиции в жилую. Это связано именно с частым преобразованием бизнес-среды. Сейчас довольно нелегко представить, какие бизнес-формы ведения бизнеса будут главенствующими через пять лет.

Невыгодные активы или расходы для кредитования

Здесь немного легче. Дело в том, что для выгодных инвестиций в недвижимость надо постараться. А вот неправильные инвестиции практически со 100 % вероятностью будут определяться самим объектом покупки.

К таким инвестициям я отнесу покупку земли и покупку автомобиля.

У них есть одна общая неприятная особенность: на них требуются дополнительные расходы.

В случае с автомобилем – содержание, налоги и потенциальное падение стоимости. А земля потребует дополнительных больших инвестиций в строительство и благоустройство участка.

Не секрет, что для большинства граждан покупка и владение автомобилем – весьма невыгодное дело. Ведь потеря стоимости и годовые расходы на авто легко могут превысить 500 тыс. руб. Этой суммы достаточно, чтобы каждый день пользоваться услугами такси или каршерингом.

А если авто покупается в кредит, то расходы вырастают еще больше. Стоимость автомобиля довольно быстро понижается, и, как результат, расходы на авто практически не капитализируются.

С покупкой земли другая история. Минимальные расходы на нее относительно небольшие и включают земельный налог и текущие платежи на членство в товариществе или поселке. Шансов на то, что стоимость земли будет активно расти, немного. Ведь земля сама по себе не представляет ценности. Она станет ценной, когда на ней появятся строения и коммуникации. Но расходы на постройку вполне могут быть на порядок выше, чем стоимость самой земли. А если у вас не было собственных денег на покупку земли, то, значит, и строительство придется вести на заемные деньги. Строить дом для сдачи в аренду – не самое выгодное занятие. Спрос, как правило, сезонный, и доходность минимальна, если вообще будет после уплаты налогов и коммуналки. К тому же дом требует существенных текущих расходов на содержание (уход за участком и строением).

Глава 14. Анатомия финансового здоровья – классы активов и диверсификация

Здоровье человека зависит как минимум от состояния его частей тела и органов. Можно, конечно, быть с одной ногой и на костылях. Но в таком случае жизненные возможности будут ограничены.

Точно так же и с финансовым здоровьем.

Необходимо иметь целый набор активов, которые позволят пережить самые разные финансовые сложности и потрясения.