Инвестиции без риска. Как заработать на жилье, образование детей и пенсию

Нельзя отрицать влияние на рынок недвижимости и состояния экономики в стране. Например, возьмем экономический кризис. До кризиса люди стремились приехать в крупные города, находили работу и активно снимали жилье. Спрос на небольшие квартиры под сдачу постоянно увеличивался. После наступления кризиса людей начинают увольнять с работы, сокращают рабочие дни и зарплату, подталкивают возвращаться в родные города. На рынке появляется все больше пустующих объектов недвижимости, и владельцы начинают активно от них избавляться. Поэтому некогда дорогая квартира продается на 30 % дешевле, чем в докризисные годы.

Мне кажется, что рынок недвижимости в нашей стране «перегрет». Люди предпочитают вкладываться в недвижимость из страха потерять сбережения: а вдруг кризис, а вдруг дефолт? Поэтому цены на нее растут как на дрожжах, все больше напоминая раздутый мыльный пузырь. Подумайте сами: разве может студия в Девяткино (Ленинградская область, спальный район рядом с г. Санкт-Петербург) стоить так же, как однокомнатная квартира в Испании на второй, ну на третьей линии от моря? По соотношению цена/качество – точно нет. А она стоит.

Возможности недвижимости

Вместе с тем у недвижимости есть масса неоспоримых достоинств.

1. Материальность и страховка от серьезных экономических потрясений

Если в стране разразится очередной дефолт – вам хотя бы будет где жить. В отличие от других инвестиционных инструментов, которые мы видим только на экране монитора и в отчете депозитария, квартиру всегда можно потрогать и убедиться, что все в порядке.

2. Динамическое изменение доходности

Арендные платежи также можно менять, подстраивая под инфляцию. Меняются цены в магазине – увеличивается и размер ренты.

3. Низкое колебание цен

Колебания цен на недвижимость существенно ниже, чем на акции или облигации на фондовом рынке. А значит, и ниже риск продать в панике по невыгодному курсу. Даже если вам срочно захотелось продать недвижимость, то понадобится несколько недель не только на поиск клиента, но и на оформление самой сделки. За это время вы можете успеть передумать.

Риски недвижимости

1. Высокий порог входа

Если оценивать квартиру с точки зрения инвестиций, нам нужен стабильный спрос на съем. Значит, нужно смотреть центральные или ближайшие к ним районы города, желательно рядом с метро. Стоимость однокомнатной квартиры в таком районе: в Москве от 9 млн, в Санкт-Петербурге от 5 млн рублей. Площадь – в районе 30–40 кв. м, и находиться она будет в старом фонде, требующем капитального ремонта. Не каждый может себе это позволить.

Про ипотеку я даже не говорю. Подумайте сами, через сколько вы отобьете стоимость вложений, если возьмете квартиру под сдачу, в ипотеку?

2. Низкая ликвидность

Продать квартиру и быстро получить деньги, скорее всего, не получится. Акции и облигации можно купить и продать одним нажатием кнопки, поэтому их называют ликвидными объектами. При продаже недвижимости нужно время не только на поиск покупателя, но и на заключение сделки и регистрацию перехода права собственности.

Например, свою первую квартиру в Питере, на Васильевском острове, в районе с развитой инфраструктурой и парком, я продавала два года. Кому-то из потенциальных покупателей отказывали в ипотеке, кто-то принимал решение вложиться в новостройку. В общем, это небыстро.

3. Риск долгостроя

При покупке квартиры в строящемся объекте есть риск попасть на долгострой и пополнить ряды обманутых дольщиков. Как минимизировать этот риск, я расскажу в соответствующей главе. Если же вы уже пострадали и нуждаетесь в консультации юриста, напишите нам на feedback@fincult.ru. Чем смогу – помогу.

4. Падение доходности

Нельзя исключать риск того, что квартира станет приносить меньше денег, а то и убытки. Это может произойти по разным причинам: например, в случае перенасыщения рынка жильем эконом-класса. Так как чаще всего люди стремятся сохранить свои деньги именно в недвижимости, вкладываясь в типовые студии или однушки, на рынке съемного жилья с каждым годом все больше и больше вырастает конкуренция. Чтобы оставаться конкурентоспособным и продолжать отбивать расходы на коммунальные платежи, содержание квартиры и налоги, вы будете вынуждены снижать цену аренды – или продавать квартиру по цене ниже рынка.

Другой вариант падения доходности по объекту может быть вызван экономической ситуацией в стране. Многие арендуют или покупают недвижимость в хорошие времена. Однако в случае наступления кризиса люди уезжают из крупных городов на родину и обустраивают свой быт там. Меньше спрос на рынке – падает цена на аренду и покупку.

Золото