Инвестиции в недвижимость

Разумеется, в данном случае приходится основывать две структуры – земельный траст и ТОО, – а также ежегодно оплачивать услуги доверительного управляющего. Но точно такая же защита обеспечивается и за счет основания всего одной структуры – ТОО – как показано в примере Б.

Возьмите на заметку

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо.

Если для вас важна анонимность, то менеджером ТОО вы можете назначить какое-нибудь другое лицо. Наша фирма берет за такие услуги 650 долларов в год. Другие фирмы могут иметь более высокие или низкие тарифы. Таким путем вы можете добиться и защиты недвижимости, и анонимности, не прибегая к услугам земельного траста.

Правило № 7: ТОО и коммандитное товарищество (КТ) – прекрасные средства защиты недвижимости, или Зачем вам нужен приказ об обращении взыскания на долю должника

Итак, мы, наконец, переходим к положительным примерам. Ждать пришлось долго, но, как я уже упоминал, в теме защиты недвижимости существует столько непонимания и недоразумений, что мне сначала хотелось развеять мифы и откровенную ложь. Покончив с этим, теперь могу констатировать, что ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты активов за счет приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе.

Но прежде чем объяснить, что это такое, продемонстрирую вам разницу между товариществом с ограниченной ответственностью и коммандитным товариществом. КТ предполагает наличие по крайней мере одного генерального партнера и одного партнера с ограниченной ответственностью. Если в роли генерального партнера выступает физическое лицо, то оно несет личную ответственность за деятельность КТ. Чтобы сузить пределы этой ответственности, необходимо образовать юридическое лицо – корпорацию или ТОО, которое будет осуществлять функции генерального партнера. Теперь у вас есть полная защита, но вы должны помнить, что такая модель требует образования двух структур – КТ и корпорации или ТОО, выступающих в роли генерального партнера. Если же мы говорим о товариществе с ограниченной ответственностью, то здесь образуется только одно юридическое лицо – ТОО, которое само по себе обеспечивает полную защиту. Конечно, КТ тоже имеет право на существование, но, с учетом необходимости образования двух юридических лиц вместо одного, впредь мы будем рассматривать эту тему только на примере ТОО.

Говоря о защите недвижимости, необходимо различать характер судебных исков. Приведенная ниже схема поможет понять суть различий:

Схема 6.9

В первом случае жилец обращается с иском против ТОО по поводу сломанной лестницы. Если иск будет удовлетворен, жилец имеет право обратить взыскание на имущество ТОО – четырехквартирный жилой дом.

Вы можете спросить: «Но ведь если дела обстоят подобным образом, зачем вообще утруждать себя созданием ТОО?» А затем, что без ТОО жилец мог бы претендовать на все, чем владеет Джон, включая его банковские счета и другое имущество. ТОО ограничивает претензии жильца только имуществом товарищества и ограждает от иска все прочие личные активы Джона.

Во втором случае Джон является виновником дорожно-транспортного происшествия, в ходе которого нанесен ущерб другому автомобилю. Страховая компания отказывается возмещать ущерб. Пострадавший (назовем его Нетом) становится, таким образом, кредитором. Поскольку авария не имеет никакого отношения к недвижимости, Нет не может выдвигать иск непосредственно против ТОО Джона. Он может претендовать только на долю Джона в товариществе.

И вот здесь вступает в игру приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе. Он предусматривает, что Нет не имеет права стать собственником этой доли. В противном случае он мог бы продать недвижимость Джона и возместить свой ущерб из вырученных денег. (Обратите внимание: такое может случиться с корпорацией. Кредитор по суду получает в собственность акции корпорации, приобретая таким путем контроль над ней, и продает корпоративные активы. Невада на сегодняшний день является единственным штатом, где обеспечивается защита от подобных действий кредитора для корпораций, имеющих от двух до семидесяти пяти акционеров.)

Вместо этого приказ об обращении взыскания на долю должника в товариществе как бы ставит Нета на место Джона. Он получает право только на доход Джона от участия в ТОО.