Инвестиции в недвижимость

Возьмите на заметку

ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Реальная история: ошибка Марио

Один из моих клиентов по имени Марио оформил доверительную собственность, вступающую в силу при жизни учредителя, на свои активы – собственный жилой особняк, сдаваемый внаем жилой четырехквартирный дом и счет, на который поступали доходы. Доверенность на имя Кармен О. Санчес была выдана 10 июня 2004 года, внесена в официальные титульные документы на недвижимость, а брокерская контора «Smith Barney» переоформила счет.

Сделал это Марио после посещения одного семинара по недвижимости, где выступающий заверял, что при такой ситуации его активы будут полностью защищены. Однако вскоре один из жильцов выдвинул против него судебный иск и обратил взыскание на четырехквартирный дом. Марио попросил у меня помощи.

Он был неприятно удивлен, что в действительности его недвижимость не была защищена. Несмотря на то, что она находилась в доверительной собственности у другого лица, истец вполне мог рассматривать ее как предмет иска.

Когда Марио поинтересовался, можно ли переоформить собственность каким-нибудь другим образом, чтобы усилить ее защиту, мне было очень трудно объяснить ему, что уже слишком поздно. Если против вас подан иск или даже кто-то угрожает иском, то время для защиты имущества уже упущено.

Правильно организованное ТОО и доверительная собственность, вступающая в силу при жизни учредителя, хорошо сочетаются и дополняют друг друга. ТОО не обеспечивает анонимности, а доверительная собственность не гарантирует защиты имущества, но их сочетание в случае необходимости даст вам и то и другое.

Правило № 6: Земельный траст обеспечивает анонимность, но не защищает имущество, или Почему одной только анонимности недостаточно

Причины, по которым земельный траст не обеспечивает защиты имущества, во многом напоминают доверительную собственность. Действительно, земельный траст очень похож на нее. И в той и в другой форме имущество передается в доверительное управление, а вы являетесь бенефициаром.

По словам многочисленных консультантов, большим преимуществом земельного траста является конфиденциальность. После передачи недвижимости в трастовое управление ваше имя исчезает из всех титулов собственности и прочих документов. И хотя анонимность в наше время ценится весьма высоко, она не может служить полной заменой защиты имущества.

Чтобы понять, почему так происходит, необходимо разобраться в структуре земельного траста.

Схема 6.7

В нашей схеме Джо выступает во всех публичных документах как доверенный управляющий имуществом, а Джейн, являясь бенефициаром, нигде не упоминается. Таким образом достигается анонимность.

Однако земельный траст, как и доверительная собственность, не защищает Джейн. Если предметом судебного иска станет четырехквартирный жилой дом, то судебное решение может адресоваться непосредственно бенефициару. А если бенефициаром является физическое лицо Джейн, то взыскание может быть обращено на ее личное имущество. Есть два решения этой проблемы. В примере А в качестве бенефициара мы показываем товарищество с ограниченной ответственностью.

Схема 6.8

Таким образом, судебное решение адресуется бенефициару, в роли которого выступает товарищество с ограниченной ответственностью. Личные активы Джеймса при этом не затрагиваются.