Инвестиции в недвижимость

А что, если доход отсутствует? Тогда Нет ничего не получает. Он должен ждать, пока появится доход. А как быть, если товарищество получило доход, но не распределяет его среди своих участников, а тем временем подошла пора платить налоги? Такая ситуация называется фантомным доходом, который доставляет немалую головную боль кредиторам. В соответствии с приказом об обращении взыскания на долю должника Нет приобретает не только права Джона, но и его обязанности. Ему приходится платить налоги с денег, которых он не получал.

Большинство людей не испытывают желания оказаться в подобной ситуации. Именно поэтому ТОО и КТ служат прекрасным средством защиты от произвольных судебных исков. Вряд ли кто-то захочет обращаться в суд, если в результате он не только не получит денег, но и должен будет выплачивать с них налоги. ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Возьмите на заметку

ТОО и КТ при грамотном использовании могут помочь в решении многих спорных моментов. Более того, зачастую они удерживают истца от обращения в суд.

Правила, регулирующие применение приказа об обращении взыскания на долю должника в товариществе, имеют отличия в разных штатах. В Неваде и Вайоминге они самые строгие. Там кредитор может действовать только на основании этого приказа. В Калифорнии самый либеральный закон. Там уже было два судебных прецедента, когда кредиторам удавалось обойти это требование и продать активы ТОО и КТ, чтобы погасить задолженность ответчика.

Поэтому, если вы собираетесь покупать недвижимость в Калифорнии или других штатах, где закон обеспечивает слабую защиту имущества (в том числе и в Джорджии), то вы можете основать ТОО или КТ, владеющие недвижимостью, в Неваде или Вайоминге, а затем добиться признания этого права собственности в штате, где недвижимость расположена фактически. Для этого вам придется представить все документы, оформленные в Вайоминге, в ведомство госсекретаря Калифорнии и заплатить немалые деньги. Но если все сделано правильно, то такие затраты окупятся и уберегут вас от многих неприятностей.

Если, к примеру, против вас будет выдвинут иск второго рода, то он будет рассматриваться по законам Вайоминга или Невады, а не Калифорнии. Кредитору в этом случае придется нанять для ведения процесса адвоката из Вайоминга или Невады. А это именно то, чего вы добивались. Дело оказывается слишком хлопотным, и хищник оставляет вас в покое.

Правило № 8: Разделение активов приносит пользу, или Не кладите все яйца в одну корзину

Теперь, когда вы узнали, что ТОО и КТ являются прекрасной формой собственности, обеспечивающей защиту имущества, возникает вопрос: «Сколько объектов недвижимости должно находиться во владении каждого юридического лица?»

Все зависит от вашего решения. Однако всегда держите в уме описанные ниже сценарии, касающиеся Лиз, у которой в собственности находятся двенадцать объектов недвижимости.

В первом сценарии, если кто-то из жильцов подаст иск по поводу проблем, возникших на одном из объектов недвижимости, предметом взыскания могут стать и остальные одиннадцать объектов. Во втором сценарии, где каждое ТОО владеет тремя объектами недвижимости, предметом взыскания могут стать только два объекта, помимо спорного.

Разумеется, в третьем сценарии взыскание может быть обращено только на один объект.

Схема 6.10

Я бы никогда не порекомендовал клиенту объединять в рамках одного ТОО двенадцать объектов. В этом случае ваше ТОО становится слишком уязвивым. Из собственного опыта могу сказать, что большинство моих клиентов делают выбор между вторым и третьим сценариями. Очевидно, что наилучшую защиту обеспечивает сценарий № 3. В этом случае предметом иска может стать только один объект недвижимости.

Однако многие клиенты не хотят платить деньги за регистрацию и содержание двенадцати юридических лиц. В таких штатах, как Калифорния, один только ежегодный налог на каждое юридическое лицо составляет 800 долларов. В этих условиях 9600 долларов в год за двенадцать ТОО становятся уже внушительной суммой. Поэтому кое-кто приходит к решению использовать одно ТОО для трех объектов недвижимости. Выбор за вами. Тем не менее повторю еще раз: чем меньше имущества находится во владении юридического лица, тем лучше вы защищены.

В связи с этим был создан новый тип ТОО, который позволяет снизить количество образуемых юридических лиц. Его называют «серийным ТОО». К сожалению, я не могу пока рекомендовать это новшество. В нем делается попытка разместить независимые друг от друга объекты недвижимости в рамках одного ТОО, как показано, к примеру, на схеме 6.11.

Схема 6.11