Инвестиции в недвижимость

11. Заключение об использовании недвижимости в прошлом и прогнозы на будущее. В этом разделе приводятся данные о ежегодных доходах от недвижимости и расходах на ее содержание за последние два-три года. Это одна из самых важных частей заявки, поэтому постарайтесь тщательно собрать и проанализировать всю информацию по этому вопросу. Ничто не сможет так подорвать доверие к вашему проекту, как недостоверные данные о доходах и расходах, служащие основанием для финансовых прогнозов на будущее. Предоставление недостоверных или неполных сведений свидетельствует о том, что вы недостаточно полно продумали экономическую составляющую своего проекта. В этом случае велика вероятность, что кредитная заявка будет отклонена.

12. Информация о финансовом состоянии заемщика и его кредитной истории. К этому разделу обычно прилагается бухгалтерский баланс и отчет о доходах и расходах заемщика и гаранта, а также данные об уплате налогов за последние два года. Вполне возможно, что заемщика и гаранта попросят также представить отчет о всех взятых в последнее время кредитах или разрешить банку самому получить эти сведения.

13. Опыт работы с недвижимостью. Убедитесь, что в вашей команде есть человек, имеющий опыт реализации подобных проектов. Включите в заявку его резюме и данные о профессиональной квалификации и опыте.

14. Заявление об использовании выделенных средств. Это краткое (на одну страничку или даже меньше) описание тех мер, на которые будут потрачены кредитные деньги. Если на них покупается недвижимость, то приводятся условия оплаты с указанием источника средств, которые будут использованы на внесение первоначального платежа.

15. Подтверждение права собственности. В местной титульной организации возьмите документ, указывающий, кому и на каких правах принадлежит приобретаемая недвижимость.

16. Поинтересуйтесь заранее, в каком виде должна подаваться заявка. У разных кредиторов свои требования на этот счет. Одни принимают заявки в электронном виде, а другие на материальных носителях.

Но, пожалуй, самое главное после того, как кредит утвержден и получен, своевременно платить по нему. Ничто не укрепит вашего статуса заемщика лучше, чем четкое исполнение условий кредитного договора. Впоследствии в случае необходимости это позволит вам получить дополнительное финансирование. Мне вспоминается заявление Ли Якокки в бытность председателем правления корпорации «Chrysler»: «У нас старомодное отношение к получаемым кредитам, так как мы их всегда возвращаем».

Получение денег от инвесторов

Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.

Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:

• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:

• – О какой сумме идет речь?

• – На какой срок?

• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?

• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?

• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?

• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?