Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов

Однако эмпирические данные указывают на следующее: фирмы обычно не придерживаются оптимальной политики в этом вопросе. Например, Ингерсолл обнаружил, что в 1968–1975 гг. средняя стоимость конвертации составляла 43,9 % сверх цены выкупа для облигаций и 38,5 % – для привилегированных акций. Политика в области выкупов, избираемая фирмой и неявно связанная с финансовыми рынками через ее действия, оказывает влияние на стоимость конвертируемых облигаций.

Обеспеченные ипотеками ценные бумаги

В ценных бумагах, обеспеченных ипотеками, достигших «совершеннолетия» в 1980-е годы, секьюритизации подвергаются закладные на жилую недвижимость путем их пакетирования и выпуска ликвидных бумаг различных классов. Они приобретают вид либо в качестве проводниковых инвестиций (когда владелец получает долю общих денежных потоков от пула ипотек), либо производных продуктов (где держатели получают пакеты денежных потоков, удовлетворяющие их предпочтениям). Последние, так называемые обеспеченные ипотечные облигации (CMO – collateralized mortgage obligation), в их простейшей форме делят денежные потоки от пула ипотек на четыре транша, при этом денежные потоки по каждому траншу начинаются, когда заканчиваются денежные потоки по предыдущему траншу. На рисунке 33.15 представлен этот класс ценных бумаг.

В последние годы CMO получили еще большее усовершенствование, кроме того, были созданы еще более специализированные продукты, включая обеспеченные ипотеками ценные бумаги с отделенным (так называемым «отодранным») купоном (когда денежные потоки разделяются на основе основной суммы и процентов), классы с плавающей ставкой и ценные бумаги с обратно плавающей ставкой (где процентная ставка по ценным бумагам возрастает при снижении индексной ставки).

Ипотеки могут быть досрочно погашены заемщиками, если процентная ставка снижается. Этот опцион на предварительную оплату, остающийся у заемщиков, влияет на денежные потоки и тем самым на стоимость всех обеспеченных ипотекой ценных бумаг.

Опцион на выплату за досрочное погашение. Владелец недвижимости по разным причинам может предпочесть плату в виде штрафа за досрочное погашение своего долга, но уровень процентных ставок остается ключевой переменной. Если процентные ставки снижаются в достаточно серьезной степени, то потенциальный выигрыш от досрочного погашения долга может превзойти издержки, связанные с этим. На рисунке 33.16 на основе исторических данных представлен процент владельцев недвижимости, предпочитающих досрочное погашение долга, в виде функции разницы между процентной и купонной ставкой.

Если бы уровень процентных ставок был единственным детерминантом досрочного выкупа закладной и владельцы недвижимости придерживались бы рационализма в своих решениях относительно этого вопроса, то опционна предварительную оплату можно было бы оценить аналогично тому, как оценивается опцион колл в отзывных облигациях (как функция уровня и изменчивости процентных ставок).

Однако помимо уровня процентных ставок существуют другие переменные, определяющие, будут ли владельцы недвижимости платить на условиях досрочного погашения ссуды. Например, существует корреляция между досрочным погашением и сроком ипотеки, безотносительно к ставкам процента. Более того, отдельные владельцы недвижимости могут никогда не пойти на досрочный выкуп закладной, независимо от того, насколько сильно снижаются процентные ставки. Существуют также и сезонные факторы, влияющие на решения заемщиков. Следовательно, модели оценки опциона не обеспечивают успеха в определении стоимости опциона на выплату за досрочное погашение по ценным бумагам, обеспеченным ипотеками.

Некоторые исследователи предпринимали попытки разработать модели, объясняющие выплаты за досрочное погашение ссуды, основываясь на оценке опциона на выплату за досрочное погашение и применяя такие характеристики, как срок и купонная ставка, в качестве исходных данных, в дополнение к особым характеристикам заемщиков в пуле. В случае, когда оценивается особый, а не общий пул ипотек, будет полезным исторический отчет о досрочных выплатах определенного пула, который часто представляет собой основу для оценки досрочных выплат за досрочное погашение ссуды[190].