Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Так как решение большинства обязательно для всех собственников помещений в доме, то у собственника, который уполномочен таким решением выступать от имени остальных, есть право заключать сделки от имени и тех собственников, которые не голосовали за принятие соответствующего решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым принцип свободы договора ограничивается ради достижения целей управления многоквартирным домом.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого лица. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.

Отношения представительства от имени собственников при заключении договоров регулируются ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Предварительно нужно отметить, что нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ должны применяться только в случаях представительства в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом. Указанные нормы направлены на то, чтобы облегчить заключение необходимых договоров, связанных с управлением многоквартирным домом, учитывая то, что законный интерес управлять имеется у всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Общее собрание собственников, на котором принимается решение, касающееся заключения договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, собирается и проводится в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 164 ЖК РФ. Решение собственников о назначении представителя их интересов должно быть принято в соответствии со ст. 45–48 ЖК РФ и оформлено протоколом.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 25 % площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадь которых составляет более 50 % площади всех помещений (ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В аналогичном порядке решаются вопросы, касающиеся перезаключения ранее заключенных договоров, прекращения их действия, изменения условий договоров и т. п.

Какие положительные и отрицательные моменты непосредственного управления многоквартирным домом существуют?

С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств. С другой стороны, увеличение числа абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций приводит к затратам этих организаций (на содержание штата сотрудников, на приобретение и содержание специального оборудования и др.), что ведет к повышению тарифов ресурсоснабжающих организаций.

4. Договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, каждый из собственников дома вправе заключать самостоятельно своими действиями и от своего имени. Решение общего собрания для заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг не требуется. К договорам на обеспечение коммунальными услугами относятся:

– договор холодного и горячего водоснабжения;

– договор водоотведения;

– договор электроснабжения;

– договор газоснабжения, в том числе поставки бытового газа в баллонах;

– договор отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Такой порядок заключения договоров удобен тем, что отсутствует «коллективная ответственность»: каждый собственник по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Исключается возможность веерного отключения потребителей или расторжения договора поставки коммунальных услуг при неоплате одним из них обязательных платежей. Приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в настоящее время регулируется постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

В соответствии с п. 1, 2 ст. 539, ст. 548 ГК РФ подобные договоры заключаются при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. При этом к аналогичным договорам поставки коммунальных услуг (тепла, газа, воды и т. п.) применяются те же самые правила, что и к договору энергоснабжения.