Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Организатором конкурса выступает уполномоченный на это орган местного самоуправления или органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.

На местном уровне принимаются нормативные акты, регулирующие вопросы проведения конкурсов. Примером может служить решение Саратовской городской Думы от 13 октября 2006 г. № 10–72 «О наделении полномочиями по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами».

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарий к статье 164

1. Как следует из самого названия, непосредственным управление многоквартирным домом называется потому, что собственники вступают в отношения с третьими лицами самостоятельно, без посредства специализированной управляющей организации, ТСЖ или ЖК.

Непосредственное управление жилым домом производится непосредственно самими сособственниками без образования юридического лица путем принятия решений на общем собрании. При определении правомочий по управлению домом не учитываются интересы постоянных и бессрочных пользователей жилых помещений – нанимателей по договору социального найма.

В комментируемой статье выделяются два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом:

– договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества;

– договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ).

Каждый из этих видов договоров имеет определенный субъектный состав, который отражается в порядке заключения и действия договоров.

При выборе непосредственного управления для решения оперативно возникших вопросов каждый раз придется собирать общее собрание, что видится несколько проблематичным. Поэтому такой способ управления является приемлемым, пожалуй, только для домов с небольшим количеством собственников.

2. Исходя из содержания п. 1 и 3 комментируемой статьи в отношения с третьими лицами от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме вправе вступать:

– все собственники или большая часть собственников на основании решений созванного ими общего собрания;

– один из собственников помещений на основании решения общего собрания собственников;

– третье лицо, получившее одобрение решением общего собрания и действующее на основании доверенности, выданной ему всеми или большинством собственников помещений.

Любой из вышеуказанных субъектов вправе выступать стороной в договоре оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В первом случае полномочия «избранного» собственника подтверждаются решением общего собрания или доверенностью; во втором случае полномочия физического или юридического лица подтверждаются доверенностью, составленной в простой письменной форме (т. е. подписанной собственниками собственноручно, с указанием их паспортных данных и без нотариального засвидетельствования).