Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Очень популярным способом управления является именно товарищество собственников жилья. ТСЖ является юридическим лицом, которое выступает от имени всех собственников жилья, в том числе при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, и осуществляет свои полномочия через избранное правление. Эта форма управления может быть выбрана собственниками помещений, в том числе в еще не достроенном доме. Она предоставляет большие возможности собственникам, является доступной по деньгам и не требует особой активности от членов товарищества. В то же время она позволяет обеспечить надлежащий уровень контроля со стороны всех собственников помещений в доме, в том числе и не являющихся членами ТСЖ, позволяет гражданам постоянно участвовать в решении важнейших вопросов содержания общего имущества в доме, пользования общим имуществом и коммунальными услугами. Основные вопросы обсуждаются и решаются на общем собрании. Деятельность ТСЖ довольно подробно регламентирована уставом и иной внутренней документацией. Поэтому ТСЖ можно назвать наиболее привлекательным способом управления многоквартирным домом. Хотя будучи юридическим лицом, ТСЖ не застраховано от банкротства.

2. Пункт 4 статьи содержит ссылку на постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (с изменениями).

Такие конкурсы проводятся с 1 января 2007 г. органами местного самоуправления и приравненными к ним органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Они выступают организаторами конкурса. Конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами проводятся собственниками помещений, в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник, предложивший за установленный размер платы и в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Конкурс проводится на основе принципов добросовестной конкуренции, создания равных условий участия в конкурсе для всех кандидатов; доступности информации о проведении конкурса и обеспечении открытости его проведения.

При нарушении процедуры организации или проведения конкурса суд может признать результаты конкурса недействительными.

Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов в соответствии с процедурами, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Органы местного самоуправления создают собственную нормативную базу для проведения конкурсов на местах, например Закон Саратовской области от 30 марта 2007 г. № 38-ЗСО «Об установлении сроков начала и окончания проведения органами местного самоуправления открытых конкурсов по выбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Саратовской области».

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;