Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8. 1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Комментарий к статье 162

1. Комментируемая статья предъявляет ряд требований к договору управления многоквартирным домом, заключаемому с управляющей организацией. В узком понятии этого слова управляющая организация – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Но ЖК РФ упоминает об управляющей организации как о собирательном понятии, которое включает в себя лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Чтобы договор управления мог быть заключен, необходимо, во-первых, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управления управляющей организацией и, во-вторых, заключение договора управления. Результат открытого конкурса по выбору управляющей организации может заменять соответствующее решение собственников помещений.

2. Существует мнение, что договор управления многоквартирным домом, включая в себя элементы договоров подряда, энергоснабжения, возмездного оказания услуг и доверительного управления, по своей правовой природе является смешанным договором. В гражданском праве смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений.

Понятие договора управления многоквартирным домом четко сформулировано в п. 2 статьи. Такой договор подчиняется основным принципам и требованиям гражданского права, является возмездным, консенсуальным и носит срочный характер. Договор является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям.

Договор управления многоквартирным домом имеет обязательную простую письменную форму и должен содержать основные реквизиты договора. Он подписывается сторонами, скрепляется печатью юридического лица.