Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Его изменение и расторжение осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменения обычно вносятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

Договор не может расцениваться как публичный (см. ст. 426 ГК РФ).

Условия договора при соответствующем способе управления многоквартирным домом определяются решением общего собрания собственников.

Однако в статье содержится ряд условий, без которых договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным. Такие условия называют существенными. Существенными являются условия, указанные в п. 3 статьи:

– состав общего имущества многоквартирного дома и его адрес;

– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также внесения такой платы;

– порядок проведения контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества многоквартирного дома определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В каждом конкретном доме он определяется техническим паспортом домовладения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями).

3. Согласно п. 9 статьи управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы» и VI «Товарищество собственников жилья».

Товарищество собственников жилья или жилищный, жилищностроительный кооператив вправе от своего имени заключить договор с управляющей организацией. Сторонами такого договора являются не отдельные собственники помещений, а непосредственно товарищество или кооператив с одной стороны и управляющая организация с другой.

Остальные собственники помещений многоквартирного дома, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, в таком случае обязаны заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с ТСЖ.

По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению своих договорных обязанностей не позднее 30 календарных дней, отсчитываемых со дня, следующего за днем подписания договора.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный письменный отчет в установленные законом сроки: не позднее 31 марта года, следующего за истекшим (если иной срок не установлен в договоре).

Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

Комментарий к статье 163

Комментируемая статья определяет особенности управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 является основным нормативным актом, регулирующим проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Конкурс представляет собой форму торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс.

Конкурс проводится на основе принципов создания равных условий участия для всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, добросовестной конкуренции, доступности информации о проведении конкурса и обеспечении открытости его проведения.