Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Нежилые помещения также могут быть объектами прав, но отношения владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями регулируются нормами гражданского, земельного и иного законодательства, а под действие ЖК РФ подпадают лишь тогда, когда нормами самого ЖК РФ это прямо предусмотрено (например, нормами ЖК РФ регулируется порядок пользования нежилыми помещениями многоквартирного дома). Жилое помещение может быть переведено в нежилое (и наоборот) в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК РФ. В отдельных случаях жилое помещение может быть вообще признано непригодным для любого вида дальнейшего использования и подлежащим сносу (например, дом, признанный в установленном порядке аварийным).

2. Исходя из содержания статьи любой объект жилищных прав должен отвечать установленным требованиям.

Во-первых, помещение должно быть изолированным.

Понятие «изолированное помещение» в Жилищном кодексе РФ или в Гражданском кодексе РФ не определяется. Судебная практика исходит из общеупотребительного значения термина «изолированный» – отдельный, обособленный. Поэтому изолированными правильно считать помещения, которые представляют собой конструктивно обособленные функциональные части жилого дома или его части, квартиры или ее части, а также комнату.

Исходя из содержания ст. 76 ЖК РФ часть комнаты (жилого помещения), которая отвечает всем требованиям, также может являться предметом некоторых сделок, не связанных с отчуждением права на такую часть помещения. Речь идет, в частности, о том, что часть комнаты может быть предметом (объектом) договора найма или поднайма. Но вот передать часть комнаты по договору купли-продажи или дарения представляется невозможным.

Во-вторых, помещение должно являться жилым.

Это означает, что назначением помещения является проживание граждан. Соответственно, оно должно иметь достаточную площадь, соответствующую планировку и т. п. Жилье должно обеспечивать безопасные и безвредные условия проживания.

Жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, таким, как стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений.

Дополнительно стоит учесть то, что вместе с жилым помещением в многоквартирном доме собственник приобретает соответствующую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ), а также право вступить в товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ).

В-третьих, помещение должно быть пригодно для постоянного проживания.

Не признаются жилыми помещениями палатки, сборно-разборные модули, передвижные автомобильные устройства, приспособленные для временного проживания туристов, и тому подобные объекты.

Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием данного помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Чтобы соответствовать санитарным нормам и требованиям, жилое помещение должно иметь установленные нормативами уровни освещенности, инсоляции, уровню шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений, соответствующий микроклимат, воздухообмен (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

3. Пригодность помещения для целей проживания определяется в порядке, который установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Признание помещения жилым и пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией. Такая комиссия создается федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ. В ее состав включаются представители этого федерального органа исполнительной власти, представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. Межведомственные комиссии федерального уровня создаются в целях оценки пригодности для проживания жилищного фонда РФ.