Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире, влекущие изменение его размера, возможно только с согласия всех собственников комнат в такой квартире. Она допускается лишь с письменного согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 42

Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Доля в праве общей собственности сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику и не может быть передана отдельно от нее.

Собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки или мены комнаты, отчуждаемой одним из них. На продажу комнаты с публичных торгов норма о преимущественном праве не распространяется.

До отчуждения собственник комнаты обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. По истечении месяца, если не поступит предложения о покупке, собственник вправе продать свою комнату любому лицу. Если продажа требуется в срочном порядке, то соседи по коммунальной квартире вправе предоставить отказ от права преимущественной покупки (до истечения месячного срока), который представляется в регистрирующий орган со всеми иными документами в нотариально удостоверенном виде. Законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество допускается также право сособственников лично явиться в регистрирующий орган в момент сдачи документов на регистрацию перехода права и на месте составить такой отказ.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Комментарий к статье 43

Статья регулирует правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Общим имуществом могут являться ванная, туалет, коридор, кухня, кладовая, включая расположенную там сантехнику, системы отопления, инженерные коммуникации.

Это имущество является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире и предназначено для совместного использования собственниками комнат. Самостоятельному отчуждению общее имущество не подлежит и в натуре выделено быть не может.

Норма статьи перекликается со ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащее собственнику комнаты в соответствующей доле, должно содержаться им и иными собственниками комнат этой квартиры.