Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

3. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О рекламе” в п. 2 введен подп. 3.1, которым к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Отныне общие собрания собственников дома смогут размещать свою рекламу на крыше или на фасаде многоквартирных жилых домов только с согласия его собственников. Тем самым был ликвидирован существенный «пробел» законодательства. Ранее содержание ст. 19 Закона о рекламе применительно к случаям размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений таких домов не в полной мере согласовывалось с содержанием ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности все помещения, не являющиеся квартирами, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. В результате не совсем правомерным было заключение договоров на размещение рекламы и с органами местного самоуправления, и с товариществами собственников жилья (которые не были на то надлежащим образом уполномочены).

Установка рекламных конструкций производится на основании ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Размещение рекламы на фасадах и крышах домов производится на основании договоров, заключаемых рекламными компаниями.

В настоящее время для установки и эксплуатации рекламной конструкции на фасаде, крыше или ином общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме компаниям необходимо каждый раз получать согласие общего собрания собственников помещений такого дома. Документом, подтверждающим согласие, является протокол общего собрания собственников.

Поскольку подписание договора о размещении рекламы всеми собственниками помещений в жилом доме или их большинством вряд ли представляется удобным, то законодатель предусмотрел в комментируемой статье п. 3.1, который определяет, что на общем собрании может определяться состав лиц (или лицо), которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В протоколе важно отразить основные условия договора на размещение рекламы, такие как предмет договора (общее содержание и размер рекламной конструкции), место размещения рекламной конструкции, срок действия договора, стоимость договора. Оплата по договору как доход от распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме переходит к собственникам дома.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Так как подобного упоминания Федеральным законом № 228-ФЗ не предусмотрено, уже заключенные и правильно составленные договоры перезаключения на новых условиях не требуют.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.