Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Договор социального найма заключается в письменной форме. Сделка должна быть совершена путем составления единого документа. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

2. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Типовой договор содержит разделы о предмете договора, правах и обязанностях нанимателя и наймодателя, порядке изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия, а также реквизиты сторон.

Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законом порядке в любое время. При выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда. Договор также может быть расторгнут в судебном порядке.

Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены типовые договоры найма стециализированных жилых помещений.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 64

1. Положения комментируемой статьи направлены на то, чтобы обеспечить дополнительную стабильность отношений, возникающих из социального найма. Статьей 675 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.

ЖК РФ содержит положение о том, что договор найма не расторгается и не изменяется не только при переходе права собственности, но и при переходе права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением. Указанный договор сохраняется в неизменном виде тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту. При этом новый собственник (владелец) становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. С одной стороны, правомочия предыдущего собственника (владельца) в отношении переданного ему жилого помещения переходят к новому собственнику (владельцу) в полном объеме. С другой стороны, права и обязанности нанимателя, в том числе и обязанности по оплате за наем помещения, сохраняются у нанимателя в прежнем объеме, только по отношению к новому собственнику.

Стоит обратить внимание на то, что начиная с 1 марта 2005 г. по договору социального найма могут быть предоставлены жилые помещения только из государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 19, 52 ЖК РФ).

Таким образом, на сегодняшний момент переход права на жилые помещения возможен в следующих вариантах:

– из муниципального фонда в государственный фонд и наоборот;

– от одного субъекта хозяйственного ведения к другому субъекту хозяйственного ведения (например, от одного государственного унитарного предприятия к другому государственному унитарному предприятию);

– от одного субъекта права оперативного управления к другому такому субъекту (например, от одного казенного предприятия к другому казенному предприятию).

Моментом, с которого переход права жилого помещения от одного субъекта к другому считается завершенным, является момент государственной регистрации права нового собственника (владельца) недвижимости. По общим правилам гражданского законодательства к договору найма должно быть приложено дополнительное соглашение о том, что правопреемником наймодателя по договору является новое лицо.

Помещение из муниципального жилого фонда может передаваться в государственный жилой фонд и наоборот. Лицо, которое является нанимателем и проживает в таком помещении, продолжает владеть и пользоваться им на прежних условиях. Новый собственник не вправе изменять условия договора социального найма либо расторгнуть его. Однако расторжение договора возможно по любым другим основаниям, предусмотренным законом и договором. В частности, если нанимателя не устраивает сам факт смены собственника жилья, он по своей инициативе вправе расторгнуть договор, заблаговременно уведомив о предстоящем расторжении нового собственника.