Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Если же лицо фактически занимает жилое помещение, не имея на то законных оснований, то оно подлежит выселению. Споры о выселении разрешаются в судебном порядке. Принудительное выселение в рамках вынесенного и вступившего в законную силу судебного решения производится службой судебных приставов.

Обязанностью наймодателя также является принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Для выявления недостатков жилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме или коммуникаций наймодатель обязан систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, а также производить профилактическое обслуживание санитарно-технического оборудования, находящегося в них; обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования дома и придомовой территории. Вопросы обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

Обязанность осуществлять капитальный ремонт жилого помещения предусмотрена подп. «в» п. 5 Типового договора социального найма. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме предусмотрены ст. 66 ЖК РФ. В таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем.

Наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг, которые определяют порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг, права и обязанности потребителей и исполнителей услуг. В соответствии с указанными Правилами исполнитель обязан предоставлять потребителю услуги, соответствующие обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм.

Среди обязанностей наймодателя, которые прямо не предусмотрены в комментируемой статье, но относятся к «иным обязанностям, предусмотренным жилищным законодательством», следующие:

– предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

– информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

– принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

– обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

– контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

– в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

– производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

– принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора и т. п.

Согласно ч. 3 этой же статьи наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.