Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

2. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 62

1. Часть 1 комментируемой статьи перечисляет виды жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма.

Понятия «жилой дом» и «многоквартирный жилой дом» как часть и целое в данном случае не соотносятся: под «жилым домом» в смысле жилищного законодательства понимается одноквартирный дом; когда Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально.

Нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира» содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Такое определение жилых помещений содержится в п. 5 постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Часть жилого дома или квартиры обособленным объектом не является, чаще всего представляет собой комнату (комнаты), предназначенную(-ые) для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

2. Статья 673 Гражданского кодекса РФ почти дублирует положения комментируемой статьи о предмете договора найма жилого помещения. Однако в гражданском законодательстве вместо понятия «объект» договора используется термин «предмет» договора, синонимичный по значению.

Одним из основных критериев предмета (объекта) договора социального найма является пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что уже упомянутое Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, подробно регулирует условия и порядок определения «пригодности» или «непригодности» помещений для постоянного проживания граждан.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, освещены в комментарии к ст. 15 ЖК РФ.

Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Вследствие нехватки свободных жилых помещений жилье может предоставляться покомнатно.

3. Согласно п. 2 комментируемой статьи самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения или помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Неизолированными жилыми помещениями являются: часть комнаты; комната, связанная с другой комнатой одним (общим) входом (смежная, проходная, запроходная); вспомогательные помещения, которые предназначены для удовлетворения бытовых, гигиенических и иных нужд граждан, проживающих в жилом помещении (ванная комната, туалетная комната, кухня, коридор и т. п.).

Перечень объектов общего имущества в многоквартирном доме содержится в п. 1 ст. 36 ЖК РФ. В частности, к таким объектам относятся межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи и пр. Положение о том, что общее имущество в многоквартирном доме не может являться самостоятельным предметом договора найма, действует с 1 марта 2005 г.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

2. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Комментарий к статье 63

1. Договор социального найма жилого помещения является двусторонней сделкой. Сторонами сделки по передаче жилого помещения на условиях социального найма являются наймодатель и наниматель.